標籤: 房產新聞

經過多年發展及去年一波買房潮，過去曾被戲稱鬼城的林口、三峽、淡水地區，如今也搖身一變成為雙北首購族的熱銷區域。尤其是林口、三峽近年因交通建設及周圍機能逐漸完善，崛起快速交易熱絡。

其中新北市北大特區因街道寬闊，受惠於台北大學和優良居住環境影響，生活機能逐步到位，吸引不少外來人口入住，自08年金融海嘯以來，該區房市仍持續上漲，短短十多年內從1字頭跳到5字頭，漲幅高達5倍

根據內政部實價登錄顯示，今年三月份新北市北大特區出現一筆每坪50.2萬元的轉手交易，該建案坪數32.89坪，沒有購買車位，以總價1650萬成交，是北大特區房市首次出現5字頭，刷新特區內住宅房價紀錄。

從新北市政府公布去年Q4住宅價格指數來看，台北大學特定區、林口新市鎮、淡海新市鎮持房價皆來到歷史新高，當中北大特區已連漲11季。另外新成屋指數當中，北大特區也較上季上漲2.56%，和去年同期上漲7.07%，創2012年實價登陸以來的高點，每坪成交價格達到35到36萬元。

據了解，目前北大特區屋齡約在12到15年，一般產品單價仍有機會買到3到4字頭，如果是知名社區，每坪則站上4字頭。考量到未來捷運三鶯線將通過北大特區，加上買房客群大多是剛性需求者，北大特區的房價攀升恐尚未見到盡頭。

事實上，三峽北大特區比起林口、淡水重劃區動輒幅員較小，僅183公頃，然而特區鄰近國立台北大學，且自國小到高中一應俱全，文教氣息濃厚，而大學城的規劃概念加上棋盤式的街道設計，整齊的街廓使得住宅相對集中，吸引大量人口進駐。

近年社區建設也逐漸完善甚至再升級，今(2022)年2月中旬樹林區公所花費2000萬元整修的萬坪公園啟用，提升居民生活品質。相隔不遠的兒三公園，今天也開始機具進場施工增加遊具，新北市議員江怡臻表示，兒三公園因北大特區有不同公園分齡需求，以新增兒童遊具為主，期盼為居民帶來更好生活環境。

三峽交通建設也有已在興建中的三鶯線，目前北大居民至其他縣市區域的大眾交通大多依賴932、939等公車路線，但台北客運於北大特區內的學成路調度站因租約即將到期需遷址，但預計遷至國成街，遭北大國小家長認為危及學童安全強力反對，新北市交通局昨召開調度站說明會，仍受當地居民反彈。目前台北客運正評估未來若無法設站後續影響，由於至少有68台公車無法有停車空間，現有11路線班次、預計將減少一半以上。

由於學成路調度站目前停放939往北市信義區、941往新店、981往桃園，還有往內科、北市信義路的跳蛙公車，共有11路線公車停放，若北客無法在租約到期前尋獲新的調度站，此11路線恐怕將縮減班次甚至停止營運，將影響北大、三峽、鶯歌民眾搭車需求。

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圖片來源: 台北大學會計學系

近年來北台灣除了桃園，還有新竹也發展迅速且成熟，不僅原本就有擁有「科技重鎮」的美名，匯聚科技產業聚落的磁吸效應，也有持續很多大型建設持續湧入，在「竹北遠百」開幕，緊接「龍享影城」預計今年Q3營運、「豐邑機構商場」等話題建設挹注下，繁華商業機能成型，其中竹北遠百是新竹縣第一個百貨BOT案，也是新竹縣首座百貨商場，不論是平日或假日逛街人流湧現，首年業績目標上看50億，帶來滿滿錢潮與商機，更為區域房市再添話題。

住展雜誌統計，北台灣近一年（2020年2月至2022年2月）各行政區新建案房價漲幅，前十大漲幅區，以新竹竹北，奪得榜首，一年大漲超過38％，逼近4成，房價由29.2萬元／坪，每坪單價來到40.4.萬元。

住展雜誌研發長何世昌表示，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約45萬元／坪～60萬元／坪之間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，恰好見證這波房市飆漲的過程。

根據市調公司統計資料顯示，新竹地區也是2021年新建案銷售率最高的地方，年銷售率連續兩年突破7成，較2020年成長6.9個百分點，房市交易量異軍突起，其中新竹地區銷售率最旺的三個行政區，分別是新埔、竹東、芎林，2021年銷售率均超過9成以上，主要關鍵還是居高不下的竹北房價，引發竹科新貴們買房外溢效益明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區房價開始起漲時間，與中美大戰後台灣科技廠商受惠業績大好有連動性，新竹匯集了全台平均薪資最高的科技就業族群，2020第二季新竹縣實登的中位價才剛站上2字頭，不到2年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

統計顯示，六都加上新竹過去一年建物含車位的建物實價，單價中位數普遍呈現上漲走勢，雙北中位數差距相對較為溫和，新北年增8.1%，台北年增5.1%，桃園市則是房價中位數年增10.2%，相較於北北桃較為溫和的房價表現，其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6%，南台灣的房市也相對火熱，高雄市也從1字頭突破至2字頭，年增23.6%，台南市2020第四季每坪15.4萬增加到去年第四季每坪18.7萬元，年增21.3%。

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近年因為各種老舊公寓大廈火災頻傳，民眾對於危老重建推動速度非常關心，政府除加強公安管理外，政府祭出範圍內土地及建物，符合一定條件者享租稅減免優惠。行政院在3月10日時宣布，原定5月11日要到期的危老重建租稅優惠措施，決定要延長優惠期限5年，延長至2027年5月11日。

修法後依都市危險及老舊建築物加速重建條例第八條規定，若個人、法人等在2027年5月11日前申請危老重建計畫，其計畫範圍內的土地在重建期間因無法使用，其地價稅可全額免稅。

相關優惠包括，重建期間土地無法使用者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收兩年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物兩年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收十年等措施。

內政部表示，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》從2017年5月10日公布施行迄今，累計已帶動2,550案提出申請、其中更有2,056案經核定，案量穩定成長當中。另外，去年5月修正《都市更新條例》，授權地方政府對明顯危害公共之建物，免除協調程序直接拆除。

內政部進一步表示，《危老條例》具有程序簡便、容積獎勵及稅捐減免等優惠，為加強民眾對重建的信賴及申請意願，中央已補助桃園市等19縣市成立輔導團隊，除辦理危老重建教育訓練等講習活動，提供免費法令諮詢服務外，更會主動到各社區舉辦整合說明會，提供輔導申請耐震能力評估、提案申請擬具重建計畫等協助。

內政部表示，民眾如對自有建築結構安全有疑慮或有重建輔導需要，可撥打1999洽各地方政府，或上都市更新入口網「危老專區」洽詢。

再來觀察民間對於此次修法的看法如何?瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，危老條例是都市老舊建物重建的快速道路，當初因為申請門檻、行政程序以及時程獎勵的三項誘因，確實馬上就超車都市更新條例，甚至在十％時程獎勵到期之前，出現案件塞車的現象，達到當初政策設計的效果。

黃舒衛分析，這兩年房市景氣大好，建商資源轉向重劃區素地，疫情又妨礙重建整合程序，近期又有工料雙缺的壓力，導致不少重建案進度停擺甚至觀望，已使危老推動漸現疲態，主管機關如今把稅捐獎勵做到滿，預期這次稅捐減免優惠延長可讓部分整合案重燃信心、走完程序。

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在2021年底時，因過於熱絡的房市引起民怨，因此有立委提出擬修法推動課徵「囤房稅」建議非住用房屋稅最少1.8％起跳，財政部長蘇建榮也在11月3日允諾，3個月內根據與各地方政府溝通結果提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率、下修自用住宅最低稅率的可行性。

看>>政府打炒房祭出囤房稅，2022年六大縣市最新制度看這邊!

現行《房屋稅條例》針對非自住用房屋，法定稅率為1.5%至3.6%，授權地方政府因地制宜，根據持有戶數訂定差別稅率，也就是俗稱「囤房稅」，目前立委提案修法版本，包括調高囤房稅率上限、調高囤房稅率下限、非自住採全國總歸戶等。

財政部經徵詢地方政府意見後，評估報告內中，對於外界特別關注的「是否調高囤房稅上限」、「非自住住家是否採全國歸戶」兩議題，全台縣市只有台北市贊成。部分縣市認為應視地方政府施行成效如何再來檢討，也有基於稽徵成本增加、城鄉差距有違租稅公平等原因反對全國總歸戶。

至於調高下限1.5％的部分，有11個縣市贊成，包含桃園市、台中市、高雄市、台南市、宜蘭市、新竹市、苗栗縣、嘉義市、花蓮縣、台東縣與澎湖縣，贊成者大多認為，可以擴大自住與非自住房屋的稅率，落實居住正義；但是反對調整下限者則認為，對於非自願性持有多屋者房屋增稅，恐怕引起爭議，或者將成本轉嫁承租者，卻對抑制囤房效果有限。

對於調降自住房屋稅率1.2％，有4 個縣市贊成包含台北市、台中市、台南市及連江縣，18個縣市反對，主要是因為恐怕會引起稅損；調降公益出租者稅率，則有3縣市贊成包含台北市、台中市及連江縣，認為符合居住正義、19縣市反對，也是因為稅收減少影響地方財政。

而台中日前房屋稅徵收率自治條例修正草案拍板定案，將調高多屋族房屋稅（囤房稅）以平抑房價。台中市長盧秀燕3月1日宣布，3戶以下每戶按2.4％稅率課徵；4戶以上按3.6％稅率，92％民眾不受影響，如修法通過，將自7月開始實施，每年增加4億元稅收，將專款專用於青年及弱勢租屋補貼。

台中市為全國第2大城，高達281萬位市民有居住需求，長久以來政府推動「住者有其屋」，但有些房屋集中少數人手上，不符合居住正義，市府盼透過擴大自住用及非自住住家用房屋稅率差距，使稅制更符合社會正義，且讓持有較多房屋者釋出房屋，達到平抑房價效果。

盧秀燕指出，台中市一般自住用稅率是1.2％，經修正後囤房稅率，持有台中市非自住房屋3戶以下，每戶按2.4％稅率課徵；持有4戶以上，每戶按3.6％稅率，預估受影響屋主約8.7萬人、房屋10.6萬戶，高達92％市民不受影響，市庫每年預計增加約4億元稅收，將採「專款專用」投入青年及弱勢租屋補貼。

地稅局長沈政安說，依內政部資料顯示，台中市房價指數偏高，因此建議市府研擬囤房稅，實施居住正義；六都中，目前除台北市及桃園市實施高囤房稅率外，台南市則剛通過修法，這是各地方政府的趨勢；如順利修法通過，將自今年7月開始實施，稅額會反映在明年5月房屋稅單。

地稅局指出，針對特殊性質房屋，除自住、公益出租人出租使用房屋仍採稅率1.2％課徵，及社會住宅房屋稅仍減徵20％不受影響。

其他供住家使用公有房屋、公同共有房屋、勞工宿舍、公立學校BOT學生宿舍、營利事業無償供員工使用的地上停車場等，將不計入非自住住家用房屋戶數計算，按照原來稅率1.5％課徵；起造人新建3年內待銷售住家用非囤房性質房屋，則折衷訂為2％。

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經濟部為了因應全球疫情蔓延，推動了許多相關的防疫措施，期盼可以幫助工業相關產業度過疫情難關，根據信義全球資產統計2020~2021年工業土地與廠房實價登錄資訊，工業地產交易冠軍在台南市安南區236億元，台灣六都其他兩名分別是桃園市龜山區176億元及高雄市仁武區153億元，總共有9個行政區交易金額破百億!

其中因為南部正負積極規劃交通建設與新產業用地，大幅提升了企業進駐便利性，尤其「護國神山」台積電南下設廠，帶動近幾年中、南部房市買氣、房價漲勢更勝雙北，除吸引不少大型建商南征外，連商仲業者也看好中、南部工業地產需求，甚至南下台南設立直營據點。

像是世邦魏理仕董事總經理朱幸兒就指出，去年整體工業地產交易（包含工業地、廠房、廠辦及倉儲物流等）累計成交總額約1570億元，年增約32%。預期今年工業地產需求仍強勁，尤其中南部廠房、倉儲物流中心、資訊中心等均有潛在需求，因此，世邦魏理仕今年將在台南設立直營據點，成為外商商仲業者中，唯一南下布點。

而信義全球資產總經理柯宏安分析，近年因為北部工業區土地價格上漲，南部各縣市政府又積極設置產業園區，爭取產業進駐，有較大面積土地可供企業選擇設廠，許多科技大廠紛紛向南布局，同步帶動相關供應鏈跟隨，因此明顯可看到工業地產交易頗有一種南霸天竄起的局勢。

世邦魏理仕台灣資本市場部林敬超指出，觀察去年土地交易分布區域，中、南部土地交易額累積占全台的5成，其中光是南部區域去年1整年便成交620億元土地，年增幅約49%。

關於未來2022的展望，根據CBRE 世邦魏理仕日前發佈的2022年不動產投資市場展望，顯示在工業地產交易動能充足的支撐下，今年全台大型不動產投資金額有望再度寫下四千億元的佳績，同時也看好南部市場的成長潛力與發展前景，在台灣研究部的李嘉玶指出，今年台灣多家大型投資機構對於通膨高於預期、銀行放貸態度轉變及新一波疫情導致邊境開放延後等3大議題最感到憂心，認為可能將影響今年的不動產投資行為，但商用不動產市場上，工業用不動產將持續受到自用型買方青睞，而在台北商辦市場，考量持續高漲的營建成本與立即擴充業務的需求，部分企業可能轉為購買既有辦公大樓，將促使平均商辦價格走揚。

信義全球資產總經理柯宏安則分析，科技及傳統產業需設置更高規格AI智慧型廠房以提升產能，電商物流業需設置更多倉儲轉運空間以紓解龐大物流需求，再加上台商在投資台灣方案下持續回流等因素，都會強勁支撐今年工業地產的需求。進一步從企業需求看交易熱區，則將以具足夠腹地、產業鏈群聚性、交通便利性、鄰近有可滿足就業人口居住與商業機能的區域受惠最多。

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