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淡水不一樣 — 在地房仲告訴你淡水交易熱區在哪裡

紅樹林

別再說淡水像鬼城啦!淡水這3區房市正夯!這集地產詹哥老實說邀請到信義房屋濱海捷運店店經理李世堯,為大家揭露淡水的3大房市熱區,透過房價、主打房型以及生活機能的介紹,相信能幫大家更快速地找到喜愛的居住地點喔!

本集重點:

◆淡水3交易熱區

◆ 淡水竹圍特色、房價

◆ 淡水紅樹林特色、房價

◆淡水新市鎮特色、房價

◆淡水買房怕塞車怎麼辦?

◆淡水濕冷怎麼解?

淡水就是濕冷又荒涼?其實淡水房市熱區在這3區!(約01:42秒處)

世堯分享到,許多人在關注房產新聞時,都只有看到淡海新市鎮或是舊市區的區塊,然而以靠台北市往內推,淡水其實包含了竹圍地區、紅樹林地區、淡水舊市鎮、淡水新市鎮以及更靠海的沙崙地區。

那麼淡水房市最夯的三個交易熱區在哪邊呢?第一名是最靠近台北市的竹圍地區,再來是聚集許多富人的紅樹林地區,最後是開發已逐漸成熟的淡海新市鎮。接下來世堯會為大家分別介紹這幾個區域的特色、房價以及優勢!

竹圍
竹圍 資料來源:信義房屋

淡水竹圍不塞車!推薦給雙北通勤族!區域特色、房價看這邊~(約02:11秒處)

淡水竹圍發展得早,所以在生活圈方面,商家密集度和多元性是相當充足的,甚至淡水最大的醫療中心馬偕醫院,也位於竹圍這邊,因此可以說是一應俱全。而竹圍最受矚目的特點在於,他是全淡水最靠近台北市的,因此可以避開淡水平時的塞車路段,等於是一出來轉個彎就快到台北市了,相當適合開車通勤上班的居民。

房價方面,以屋齡40-50年的公寓和10-20年的住宅大樓分類,公寓方面單價約莫33-35萬,也就是說一間3房公寓的總價900萬有找。而10-20年的電梯大樓物件,單價可能落在40-45萬左右。若是屋齡再老舊一些的大樓,也能找到單價35-40萬左右的物件,相較下來還是比雙北的物件親民許多。另外淡水上有許多景觀豪宅型特殊產品,單價大致分布在45-50萬之間,價格就會比較高一些些。(節目為2022年3月錄製,房價可能已有變動)

紅樹林
紅樹林 資料來源:信義房屋

淡水紅樹林區華僑富人多?生活型態、房市資訊都在這邊!(約04:16秒處)

淡水紅樹林是在近20年開始發展的,基本上以新的住宅大樓為多,整體市容乾淨漂亮。而紅樹林腹地相對竹圍狹長,生活機能主要依靠便利商店、超市、小便當店為主,主要要買東西還是要到竹圍或淡水舊市區一帶,但多虧了外送平台,現在吃飯其實相對容易了很多。而世堯說明,紅樹林區主打生活型態,前有淡水河,後有大屯山,平時可以遠眺到淡水河、觀音山,甚至看到出海口,整體帶有一些海外海岸都市的感覺,然而景觀豪宅的單價卻比國外平移很多,因此吸引了不少海外歸國的華僑居住。另外,根據政府於105、106年的統計數據,紅樹林地區的中位數所得為84萬元,位於新北市第三名,世堯解釋到,由於關渡設有和碩華碩的廠,因此也有許多相關企業人士會在紅樹林這邊居住。

房價方面,一般住宅區單價大概落在25-35萬左右,若是帶有景觀特色的物件,價格則可能會走到35-40萬之間。而以指標性的景觀大樓來說,單坪價大約40-50萬,但因為坪數比較大,所以總價相對起來也會比較高一些。(節目為2022年3月錄製,房價可能已有變動)

新市鎮
新市鎮 資料來源:信義房屋

淡海新市鎮早已不是鬼城!聽聽業者揭房市熱區和房價(約07:52秒處)

淡海新市鎮起源於1989年,當時台北市中心呈現過度擁擠的情況,而政府的美意是希望能夠打造一個重劃區,試圖紓解都市中的居民往周邊住。中間雖然經過一段長時間的開發停滯期(由於土地需要整編等緣故),然而不論是建設、輕軌、建案或是店家,都在5-6年之間一夕之間發展了起來,隨著輕軌的營運,淡海新市鎮的人口也快達到5萬人了,和當初鬼城的印象早已大不相同。

淡海新市鎮中,以新市一路三段、中山北路跟濱海路劃分起來的這區為比較蛋黃的區塊,目前淡海新市鎮中唯一的國小新市國小及位於此區,另外商家也開設的相當密集,入住率大概已達8成以上。另外,濱海路一段,和美麗新影城周邊也是比較熱門的區塊,尤其美麗新影城周邊已蓋了幾個大型建案,以未來5-10年的時間軸來看,這邊以後會是淡海新市鎮的中心發展區域。

世堯分享到,目前一般平價住宅的單坪價大概落在22-30萬之間,2房帶車位的總價大約是800-1000萬,3房帶車位1000-1300萬,4房帶車位可能就是1300-1600之間,指標性建案的單價則大概會在30-40萬之間。(節目為2022年3月錄製,房價可能已有變動)


想買淡水房怕塞車?你需要考量這些!(約13:53秒處)

許多人認為,買淡水房最大的缺點就是塞車。世堯也老實說明,若是住在新市鎮真的會有點塞,因為受限於地形的關係,對外道路目前只有兩條:台二線和平頂路山路,上班時間就真的會蠻塞的。但如果是竹圍地區的話,其實轉個彎就到台北市了,塞車程度其實還好。

世堯建議到,若是考慮住淡水開車通勤到台北市上班的話,建議七點之前就要出發,比較可以避開塞車人潮。另外目前輕軌已經延伸到新市鎮很裡面了,因此搭乘輕軌轉捷運也會是不錯的通勤選擇。至於塞車問題,目前淡江大橋預計2024年底會通車,另外尚有計劃中的淡北快速道路,這兩大工程若能如期完成,相信也會大程度地紓解塞車壓力。

另外,針對拿不定主意該在哪邊買房的買屋族,世堯認為應該更深入地釐清自己的需求。舉例來說,我們可以選擇在台北市買2房室內15坪的物件,上班僅需10分鐘,可以睡到比較晚。然而另一種選擇是,用相同價格買淡水坪數35的4房,多花一些時間通勤,但是回家後可以享受各種新型公設。因此買房選點沒有對錯,全是選擇問題而已。

 

整個淡水冬天都很濕冷嗎?解決方法有這些!(約18:48秒處)

淡水冬天溼冷的問題也是相當聞名,不過世堯分享到,其實淡水是有分很多區塊的,而濕冷的部分大多指的是淡水舊市區、新市區以及沙崙地區為主。若是想選擇淡水的物件又怕濕冷,其實可以選擇避開迎風面朝向的物件,挑選朝南或朝西的房屋,可以讓體感溫度溫和許多。另外,目前許多科技工具其實可以幫助我們解決溼冷的問題,例如新型冷氣很多都附有暖氣及除濕功能,這些都是我們可以多加利用的資源喔!

聽完這集相信大家對淡水的房市有了更多了解,也歡迎參考下方連結收聽其他集獲取更多房地產新知識喔!

 

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ChatGPT人工智慧如何看待房地產?

ChatGPT關於台灣的年輕人如何買房的建議

ChatGPT如何看待房地產? PTT網友以熱門的人工智慧聊天機器人,詢問台灣房地產的幾個問題,引發眾多網友的討論。由於房地產的問題,牽涉層面廣泛且複雜,到底AI人工智慧能否處理複雜的房地產問題?我們來看看2023年的人工智能如何分析房地產的問題。

AI_robot_chatgpt_2023 資料來源:攝圖網

取代Google的人工智慧搜尋引擎- ChatGPT

ChatGPT是由OpenAI開發的人工智慧聊天機器人,於2022年11月推出。基於大型語言模型並透過強化學習進行訓練。目前主要以文字的方式與人類以「自然語言」方式互動,可以自動快速產生複雜的文字內容與問答對應。包含各種程式語言(編寫與除錯debug)、詩詞歌詞、劇本童話、論文小說等。

紐約時報 (The New York Times)稱:「ChatGPT 是有史以來向公眾發布的最好的人工智能聊天機器人。」從下圖的Google Trend的搜尋量來看,自ChatGPT發布以來,就不斷成長,在網路平台上也充滿許多關於ChatGPT的各種應用發想。

ChatGpt Google Trend
ChatGPT搜尋聲量不斷上漲   資料來源: Google Trend

 

ChatGPT在YouTube的一支影片最高瀏覽次數達338萬 資料來源:Youtube

 

chatgpt_facebo_2023
ChatGPT在Facebook的Hash tag達16萬則 資料來源:Facebook

 

ChatGPT在Twitter上,一小時有6千則推文(2023/2/3 09:24 GMT +8) 資料來源:Twitter

 

由ChatGpt引發的人工智能火熱,也讓Google不得不全力備戰,可以說2023年最值得關注的企業競爭微軟 V.S Google

ChatGPT如何看待房地產

PTT論壇上就有網友詢問ChatGPT對於房地產的看法,引發眾多網友的討論。到底AI人工智慧能否處理複雜的房地產問題?讓我們來看幾個回答:

Chat GPT人工智能對於房地產看法01
Chat GPT人工智能對於房地產看法 資料來源:PTT

 

問題1:台灣的房地產貴嗎?

ChatGPT回答:台灣房價相對許多國家而言是較貴的。原因是台灣經濟繁榮以及需求量大,但也因區域而異,有些地區的房價可能比較實惠。

ChatGPT的回答算是客觀的答案,但也比較片面,沒有深入的分析。網友再繼續追問第二個問題。

問題2:台灣那一個地區比較便宜?

ChatGPT回答:中部地區與東部地區房價比較實惠。例如台中市與嘉義市。

中部與東部地區房價相對實惠,但ChatGPT舉台中市為例,則是與現實狀況有出入。以信義房屋近2年的「各都會區標準房價變化」(單位:萬元╱坪)統計來看,台中房價在2021Q3仍排在台北、新北之後,到了21年Q4才被新竹超越。

各都會區標準房價變化(單位:萬元╱坪)
各都會區標準房價變化(單位:萬元╱坪) 資料來源:信義房屋

 

再以2019-2020年各縣市大樓華廈房價比較來看,中部區域與東部地區的房價,相對其他地區低。但台中房價仍排在全台第三、第四名的位置。

各縣市大樓華廈平均價格
各縣市大樓華廈平均價格 資料來源:中時新聞網

 

不清楚ChatGPT採用的資料來源為何,推測或許是較舊的資料,因此才會給出與現實有出入的答案。由此可知,ChatGPT提供的答案,仍需近一步進行確認比較,才能確保答案的品質。

最後筆者也詢問ChatGPT,台灣年輕人很在意的問題:「年輕人如何買房?」而ChatGPT的答案如下:

買房是台灣的年輕人一個重要的金融投資決策。以下是幾個建議:

  1. 計算預算:確定可支配的月收入和月支出,以確定可用於房貸的預算。
  2. 評估需求:考慮自身生活型態,如家庭人數、需求的房型和區域等。
  3. 儲蓄:儲蓄一定的錢以作為頭期款,減少房貸的負擔。
  4. 研究市場:了解房地產市場的情況,包括房價走勢、競爭情況和政策變化等。
  5. 寻找專業幫助:如請教房地產經紀人或金融顧問,以獲得專業的建議和支援。
  6. 合理貸款:選擇適合的房貸方案,並確保能夠承受其負擔。

希望這些建議對買房有所幫助。

ChatGPT關於台灣的年輕人如何買房的建議 資料來源:ChatGPT

 

ChatGPT的答案,的確是合理且理性,也很符合過去本站曾分享的買房流程、注意事項的建議相似。可以從文末的延伸閱讀去複習一下吧。

人工智能AI的未來已來

整體而言,網友對ChatGPT的回答,大多抱持「中肯」、「有才」、「太強了」、「務實」等反應;同時也有人認為,目前的ChatGPT只是從資料庫撈資料所拼湊的回答,屬於歸納法的範疇。正反兩面意見不一,但不可否認的是人工智能AI正逐步深入每個人的生活中。

以房仲業為例,信義房屋也領先業界透過「圖像識別、深度學習等AI演算法自動3D建模」與「即時渲染」等新技術,率先推出「DiNDON智能賞屋」,可以體驗一下科技的魅力。

延伸閱讀:

信義房屋AI應用大爆發 率先推出「DiNDON智能賞屋」

買屋找信義,輕鬆成家七步驟

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平均地權條例修法上路前你需要了解的3件事:平均地權條例是什麼?修法內容有哪些重點?對於房市有什麼影響?

平均地權條例修法上路前你需要了解的3件事:平均地權條例是什麼?修法內容有哪些重點?對於房市有什麼影響?

平均地權條例即將修法上路了,預計將會對未來房市產生巨大的影響,那麼平均地權條例究竟是什麼?本次修法內容有哪些不可漏知的重點?又修法後對於房市會有哪些影響呢?這些你已經充分瞭解了嗎?趕緊一起來看看吧!

平均地權條例是什麼?

平均地權條例的前身為1954年制定的《實施都市平均地權條例》,由於當時的平均地權實施範圍以都市土地為限,造成都市之外的土地產生各種不當使用的亂象,所以政府才於後續擴大實施範圍,並在1977年將此發更名為現在的「平均地權條例」。

近年房市亂象頻傳,投資客、商人的炒作行為使得房價高漲不下,買房對於百姓來說更是逐漸成為了「不可能的任務」。然而住宅應該是作為滿足國民居住需求的長期商品,而不該是任由商人投機炒作的投資商品,因此政府已於今年修改《平均地權條例》,希望透過新的法律規定能夠杜絕炒房、投機各種會影響房屋價格的風氣,緩解人民購屋的負擔。

 

平均地權條例修法5大重點看這邊:

限制換約轉售

購買預售屋或新成屋的買賣契約,除了配偶、直系或二親等內旁系血親,或是內政部公告的特殊情形之外,不可讓與或轉售第三人。另外,建商也不得同意或協助讓與或轉售買賣契約。

 

管制私法人購屋

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,預計未來若有購屋需求,需要檢附使用計畫,經核可後才可以申請購置。除此之外,也規定5年內不得辦理中轉、讓與或預告登記。

 

嚴懲炒作

蓄意炒作相關行為如散播不實資訊試圖影響房市交易價格、採用違規銷售手段影響交易秩序等,都可採用一戶一罰,最高罰金高達5000萬元。

 

解約須申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3至15萬元。

 

設立檢舉獎金制度

民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可攜證據前往縣市政府進行檢舉,如經查證屬實,可獲一定比率的罰鍰金額作檢舉獎金。

 

平均地權條例對房市的影響是什麼?

本法主要以打擊炒房為目的,所以整體來說會受影響的族群為以轉賣預售屋套利的投機客為主。雖然長期來看,或許能夠讓預售屋市場的主要客群回到自住客,然而由於本次修法不溯及既往,因此短期內能觀察到的打炒房效果可能不佳,尚需要一段時間見效。

 

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參考文章:

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台北小資買房買這區!綠地多、交通機能佳!

台北小資買房買這區!綠地多、交通機能佳!

小資首購族、首換族想在台北買房,卻發現房價真的貴鬆鬆?在意綠地、學區、交通機能,卻因為預算限制,遲遲找不到滿意的區段?小資首購族、首換族趕緊看過來,相信南萬華會是相當適合你的選擇!

南萬華區域在哪邊?包括了哪些區塊?

過去許多民眾對於萬華皆有治安不佳的刻板印象,然而南萬華正以宜居、房價相對親民的特性在房市中展露頭角。那麼南北萬華怎麼分呢?業者說明,目前大多會以艋舺大道當作南北萬華的切割線,艋舺大道以北稱北萬華,具有濃厚的商業氣息,包括了西門町、龍山寺。而艋舺大道以南,則稱南萬華,包含了環南市場、青年公園一帶。

南萬華有哪些特色?居住上有哪些優點?

首先,以台北市來說,南萬華的房價真的是相對親民的,這會是南萬華相當大的優勢所在。接著在居住上,其實生活機能表現也相當優秀,除了可以使用台北市優良且著名的青年公園,在學區、傳統市場、超市方面也展現了相對高的密集度。最後,南萬華地區也相當適合通勤族的朋友們,平時不論是要通往一高、二高、快速道路,或是聯外橋樑都是非常便利的,也由於聯外橋樑多,因此不像淡水一樣需要擔心塞車問題,本身真的具有很好的居住條件喔~

南萬華的未來建設與房價預測

通常在新交通建設通車前,會是地區房價上漲的期間,而目前規劃會通過難萬華的捷運萬大線預計於2025年通車,相信會在近幾年帶動南萬華的房市表現。加上此區的舊公寓數量比例高,且大多有符合都更、改建的條件,目前續多建商和當地居民都在找尋都更基地、自辦都更,可以預期之後會帶動南萬華整體的市容及氛圍喔!

以上就是今天的介紹啦,心動不如馬上行動!若有時間也不妨親自走訪,體驗當地的生活氛圍,相信不會讓你失望的喔~

 

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央北重劃區可以買嗎?目前房價和未來房市趨勢如何?主力物件類型有哪些?

新店位於新北第一環,且憑藉開發較晚的優勢,擁有方正整齊的市容,目前更是已超越板橋取下新北一哥的寶座。而央北重劃區更是位在新店的重點發展區域,近期更是創下單坪7字頭的高價,那麼央北重劃區值得買嗎?目前房價和未來房市預測如何?趕緊一起來看看~

捷運十四張站開通,央北重劃區房市變化如何?

十四張重劃區相當鄰近於央北重劃區,而在十四張捷運站開通後,不少大型建案也陸續釋出相關規劃,率續進駐十四張。然而,需要注意到,央北和十四張其實屬於兩個不同的重劃區,而央北這邊則是以2房到小3房為主的住宅區,十四張未來則規劃為住商混合的型態,因此若想在新店置產居住,可以多加考量自己以後想要擁有什麼樣的居住品質與環境。而至於十四張的開發是否會使得央北重劃區的房價再往上攀升?目前可以想像的是大概5-10年後,十四張整體發展較為健全之後,能夠與央北的居民共享生活圈,如此可能會進一步帶動央北重劃區整體的房價!

 

央北重劃區主力物件類型有哪些?總價如何估算?

由於央北在最初推案的過程中,建商擔心總價設定過高,因此到目前為止,央北大約7成以上的坪數規劃都是2房到小3房。而要想要估算房屋總價,可以將房屋依照坪數分類估算。以2房為例,可以分為小2房(21坪)、中2房(25坪)以及大2房(29坪)三種類型,而以中2房為例,將坪數乘上單坪價(70萬),再加上車位250萬,大約2000萬上下有機會找到不錯的2房物件。

 

央北重劃區未來房市預測

業者認為整體來說央北的房市會維持在高檔一陣子,短期內的變化趨勢比較難以觀測,不過長期來說,等十四張和裕隆城起飛,加上知名店家如威秀、誠品進駐之後,會帶動整體的信心程度。而短期而言,若是有看到合意的物件,則建議可以追高但不要追天價。

以上就是今天關於央北重劃區的討論,近期房市變動幅度較大,大家最好還是要自己多搜集有用資訊,適時更新喔~

 

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桃園中古屋上漲,購屋族優先選擇捷運宅

桃園中古屋上漲,購屋族優先選擇捷運宅

近年桃園市有許多重大建設的發展,其中,中古屋的房價相對雙北更為親民,因此吸引不少外地人口移居桃園。其中最受大眾矚目的莫過於「捷運綠線」,由八德起,經桃園、蘆竹、大園等地區,延伸至中壢火車站,並銜接機場捷運及台鐵,也帶動房價正成長。綠線共21座車站,第一期預計於2025年完工,相信未來5年內將有不少購屋族會買下捷運宅。

 

受到捷運影響,桃園許多住宅開始上漲。根據桃園市桃園地政事務所最新統計,今年Q1中古屋平均單價最高為35.4萬元,落在中正藝文特區,該區除了經過綠線G10及G11,未來也將有複合次藝文空間的規劃,例如國賓影城及「全台最美圖書館」之稱的桃園總圖書館進駐,機能不斷提升也帶動房價成長,使中正藝文特區成為桃園的蛋黃區。

 

信義房屋大興西路店店長蔡坤璟表示,由於素地稀缺,藝文區的新成屋多為中階主管或預算較寬的換屋族,可規劃室內60坪、總價4字頭的豪宅。而藝文區的中古屋多為一般購屋族的首選,屋零20年以上可找到3字頭以下的物件,均價約為25萬元;屋零10年左右的中古屋,目前均價約落在35萬元。

 

根據統計,位於中平特區的中古屋,Q1平均單價22.9萬元為桃園最低。雖然中平地區沒有捷運經過,但整個商圈機能也十分完善,不只有市場、學區、診所、餐飲,還有多路公車,騎車約10分鐘即可抵達桃園火車站,因此食衣住行都不是問題。即便屋齡較高,多為超過20年的老宅,但房價友善也吸引需多首購族、換屋族。

 

另有專家表示,中平特區有許多中古的華夏及公寓,老華夏平均屋零為26至30年,均價約落在20萬元初;老公寓平均屋零為30至40年,均價約落在18萬元。綜觀中平特區,雖然多中古屋,但價格是桃園市最親民的,因此此區也是小資族或自住客的市場。

 

桃園因為綠線的興建,未來必定帶動房價持續成長,因此建議有捷運需求的購屋族,可以往藝文特區觀望,趁捷運未通車前買下捷運宅;反之,若喜歡自架大於搭乘大眾交通的購屋族,也可以參考較平易近人的中平特區。

參考資料:

「桃園捷運綠線」沿線房價躁動 藝文特區漲最多

桃捷買房停看聽!這帶新舊差1.5倍

桃園這區域包辦房價「3項最低」!1字頭可選物件不少