標籤: 房價

國內房市是否真的已降溫?因為打炒房加上農曆年前交易量低的因素，根據台北市地政局最新公布今(2022)年1月台北市的實價登錄交易量和去年相比，減少了17.09%，但台北市的住宅價格指數上升0.63%為最高。

所以在寸土寸金的台北市應該要自備多少資金才足夠呢? 對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，以北市高房價地段大安區來看，公寓平均成交總價為2331萬元，自備款額度則需699萬元左右；而一般華廈平均成交總價為4179萬元，自備款額度則約是1254萬元。

另外關注北市相對平價的地段，如萬華區，目前公寓平均成交總價為950萬元，自備款額度約為285萬元；一般華廈平均成交總價為1750萬元，自備款額度約是525萬元。而預售屋、新成屋平均成交總價為1876萬元，自備款額度約為563萬元。同樣在台北市，蛋黃、蛋白區自備款價差，以新屋來看，可來到近千萬，非常可觀。

雖然如上述所說，在台北市中萬華區的房價較低，但萬華區以往總給人遊民、性工作者、環境雜亂的刻板印象。但其實萬華有一區域是「南萬華」，捷運到達不了，但居住環境與一般人想像的萬華截然不同！

信義房屋加蚋捷運站店長仇穎翔表示，以艋舺大道為界，艋舺大道以北為北萬華，就是一般民眾熟知的萬華車站、西門町、華西街一帶，多為商業區，大、中、小坪數產品都有；而艋舺大道以南為南萬華，為南機場夜市、環南市場一帶，多為住宅區，以一般的家庭式產品居多，小坪數產品較為稀少。

仇穎翔表示，南萬華地區有3個外界顛覆想像的居住優勢，第１個優勢是綠地多、休閒機能佳，像是區域內指標為青年公園，佔地超過24公頃，有棒球場、游泳池、親子館等，是雙北居民休閒好去處。

第２個優勢是居住環境單純，仇穎翔表示，因南萬華地區早期有許多眷村，因此蓋了許多國宅、軍宅，居住族群以軍公教族群居多，許多軍公教二代要成家會找這區，因為聯外道路也多，近年來開始有自台北市中心外溢的買盤找到這區。

第３個優勢為首購族若想買北市門牌，南萬華是房價相對友善的一區，仇穎翔表示，例如青年公園周邊的電梯大樓視屋齡與屋況單價為4-5字頭，而新成屋則是6-7字頭，相較於台北市其他區域高不可攀的房價親民許多。

過去南萬華地區沒有捷運，大眾運輸只能仰賴公車，區域內討論度很高的建設萬大線預計將於2025年通車，仇穎翔觀察，在通車前已有許多建商布局，不僅有些新建案推出，當地買氣也很熱絡，預計通車後，當地的交通與市容都會有一波改善，市容將更新穎。

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過去雙北一直是房價高的熱門區域，不過近期雙北房市也已經漲到一個巔峰，倒是中南部的房價正在興起開始往上追，北部與中南部的房價價差也逐漸縮減，比如最近縣市合併話題火熱的新竹，房價從10年前北市的28%，追到房價達北市4成。

北台灣新建案房價漲勢最凌厲的地方，分別是新竹地區和台北市。新竹Ｑ１房價漲至二三點七萬元／坪，季漲約二點二％；若與去年同期相比，則漲約三點五％，且超越一五年高點，改寫歷史新高紀錄。

新竹電子科技業景氣強勁，再加上Ｑ１新建案供給量偏低，且新案多位在蛋白區，蛋黃區段如竹北四大重劃區、竹市東區與北區等地供給極為有限。由於蛋黃區供給過少，市場供不應求，新案價位持續墊高，使蛋白區房價啟動跟漲效應，整體大致呈現全面上漲的格局。

根據最新實價登錄，新竹豪宅若山2期「若合山」高樓層22樓戶別去年10月以總價8,645萬元易手，每坪62.7萬元再創新竹成屋實價新高，新竹房市經過近半年狂漲，包括成屋及預售案在內，已有20多個社區最高成交價站上5字頭。

台灣房屋集團趨勢中執行長張旭嵐表示，疫情下帶動製造業景氣暢旺，新竹房市買盤擁有全台所得及消費力最強、且均質的竹科客源支撐，不少竹北高鐵特區、新竹市關埔、介壽重劃區等熱門區段、指標建商所興建、合計近20個社區，近來最高成交單價均已逾每坪50萬元，不僅房價水準已超車鄰近桃園，更已不下於新北水準。

而專家也表示，若是竹竹縣市真的合併成功，按照過往縣市合併升格的經驗來看，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，當年桃園市升格，青埔一帶房市區域漲聲響起，如同現在新竹縣市房市在竹科概念題材帶動下已經相當沸騰，多次爭議投資也由當地興起，無疑是助長房價抗跌走升。此外，車站周邊、牛埔等熱門地帶也是購屋重點，比起已經炒熱的竹科周遭，更具備潛力。

陳炳辰也警告，只要房市出現反轉，當地若沒有一線城市支撐價格，不見得當地擁有能力對抗全面下修的環境，如同當年桃園升格後，青埔在經歷一段時間也陷入房市黑暗期，民眾都得居安思危。

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擁有超過四百萬人口的新北市不只是全台人口冠軍，29個行政區更是行政區最多的縣市，居住需求相對也高，根據新北市政府地政局的統計，2021年1月至11月新北市移轉棟數最高的三個行政區分別為板橋、中和以及淡水，這三個行政區能夠成為新北前三熱賣區域有其獨特優勢。

根據新北市政府地政局統計，今年1~11月板橋區買賣移轉棟數為6,843棟，為新北市第一名，信義房屋新板特區店經理施權祐表示有三大主因，第一是板橋人口截至今年九月為止，較去年同期增加超過2500戶，房市剛性需求明顯；第二是江翠重劃區陸續交屋，挹注不少交易量，第三是板橋新成屋房價CP值高，新成屋價格落在50~65萬之間，食衣住行育樂各項機能完備，且距台北只有一橋之隔，交易量成為新北市熱賣第一名並不意外。

而看到第二個重劃區交易量增加的因素，許多人直覺反應是因為重劃區房價便宜的特性，但專家表示近期因房市交易熱絡，連帶帶動這些基期低的重劃區房價走勢，不少重劃區紛紛開出新天價，原本打著相對便宜的優勢條件，似乎越來越減弱。可是有許多重劃區因幅員遼闊，房價因而有落差，相對低價的區塊，也能享有同樣生活圈優勢利多，CP值更高，一樣是首購族的首選。

以上面舉例的近期火熱的板橋江翠北側重劃區來說，整個重劃區共分為A∼G區，每區各有其特色優勢，根據住展雜誌統計，目前新案每坪成交行情在43~52萬，A、B區鄰近435藝文特區，距離中正路商圈不遠，目前開發已近7成，未來在「信義嘉品」樓下有商場規劃，將帶來更多商業機能。

而重劃區之間影響房價高低的因素又為何? 信義房屋江翠店專案經理黃浩銓指出，捷運站是影響重劃區行情的重要因素。

黃浩銓表示，江翠北重劃區沿環河西路綿延，其中在新海路西側的A、B區，公園規劃較多，又鄰近文藝特區，在地休閒環境頗優，又因距離捷運站較遠，房價相對親民，吸引不少在地首購族前來賞屋，屋齡3年內成屋，行情在46~49萬元間，2房總價約1200~1500萬元，3房在1800~2000萬元左右，近期新推案，行情在53~58萬元間，若是靠新海路二殯較近的社區，行情會略低1成。

黃浩銓指出，距江子翠捷運站較近、民生路三段以西的D、E、F區，在重劃區中的行情較高，距捷運站較近的社區，行情穩居6字頭，甚至有65~67萬元的成交紀錄，離捷運站較遠的則在57~60萬元間，成屋2房總價在1600~1800萬元間，3房約2200~2800萬元，4房則在3000萬元以上，賞屋客多來自台北。

黃浩銓分析，江翠北重劃區臨河堤綿延，有無面河景、公園、建商品牌，都是影響行情的重大因素，重劃區內機能仍待發展，目前在區內只有兩家便利商店，但板橋市區就在旁邊，生活仍得以支應，未來幾年隨商圈發展逐漸成熟，預期可自成完整生活圈，後市可期。

位在板城路、永翠路口、江翠北AB區的建案「高妍植」，規劃18~33坪2~3房，據實價揭露，3~4月行情在44~48萬元間，近期行情已站上5字頭，專案經理盧永彬表示，建商因應市況、物料上漲調整價格，近期成交在53~56萬元間，AB區雖無捷運機能，但區內公車總站有板橋公車之王307，不僅停靠站點多，尖峰時段更是2~3分就一班，有時甚至一次出2班，往板橋市區、高鐵、火車站相當便利。

盧永彬分析，AB區街廓整齊，區內更有8座公園、綠覆率達73%，房價在新北第一圈相對親民，不少賞屋客眼見土城、新莊重劃區行情站上6字頭，認為板橋5字頭房價相當超值，9~10月每周來客數在30~50組。

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適逢今年疫情嚴重，物價上漲的關係，雖然政府頻頻出手打房，但仍敵不過持續飆升的房市! 回顧2021年前10月買賣移轉登記棟數較2020年同期增加7.3%，預料全年將會再創下2014年以來新高；房市買氣升溫，待售空餘屋在2021年也是大幅下降，空屋數下降至81萬戶；新建待售餘屋也減少到7萬戶左右，也是2016年以來新低，可見買氣十分旺盛。

就連2021年土地市場、商用不動產市場也大放異采，世邦魏理仕23日公布2021年不動產投資市場年終回顧暨展望報告，截至12月21日止，2021全年大型不動產交易金額達4,256億元，包括商用不動產1,338億元，土地市場2,918億元，已刷新自2003年有紀錄以來的歷史新高，且為連續二年衝破4,000億大關。

而民眾最關心的，面對明年房市評估，中華民國不動產仲介公會全聯會也在22日指出，在通膨效應、全球股市大漲及低利等三大因素推升下，預料2022年不動產市場買氣持續上漲。

不僅如此全國商業總會主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰22日也表示，四波政策打房打下來，房市供需結構將改變，預料在購地貸款緊縮下，2022年土地成交量、推案量恐怕將縮水20％，但愈打房、房價愈漲，估房價還會漲一成，整體將呈現「量縮、價微揚」的格局。

展望房價走勢，賴正鎰分析，物價指數與建材原物料全面飆漲，至2021年11月營建工程物價指數創下近13年高點，預估疫情約在2023上半年結束，全球航運未來兩年還會塞港，建商難以控制物價與利潤，在通膨、營建成本飆漲下，消費者為保值，2022年還是會買房，但因為自備款增加，所以房價將溫和上漲，估漲幅有10％的空間。

而看到明年土地、商用不動產市場，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，商用不動產市場受政府打房政策影響程度小，預料2022年間的數季，交易動能將維持平穩；內政部修法結果出爐前，部分中小型建商購地可能保守些，未來數月土地交易市場熱度將略為降溫。

至於工業地產方面，包括工業區土地、廠房、廠辦及倉儲物流等類別，總計全年成交金額高達1,490億元，年增25％。

另一專家表示，原物料上漲以及缺工的情況，恐怕沒辦法這麼快解決，且全台都在興建高科技廠房，明年營造廠的搶人大戰恐會越演越烈，這也將直接反應到建商的成本。因此他認為，明年仍舊是買房的好時機。

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