標籤: 買房

在2021年底時，因過於熱絡的房市引起民怨，因此有立委提出擬修法推動課徵「囤房稅」建議非住用房屋稅最少1.8％起跳，財政部長蘇建榮也在11月3日允諾，3個月內根據與各地方政府溝通結果提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率、下修自用住宅最低稅率的可行性。

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現行《房屋稅條例》針對非自住用房屋，法定稅率為1.5%至3.6%，授權地方政府因地制宜，根據持有戶數訂定差別稅率，也就是俗稱「囤房稅」，目前立委提案修法版本，包括調高囤房稅率上限、調高囤房稅率下限、非自住採全國總歸戶等。

財政部經徵詢地方政府意見後，評估報告內中，對於外界特別關注的「是否調高囤房稅上限」、「非自住住家是否採全國歸戶」兩議題，全台縣市只有台北市贊成。部分縣市認為應視地方政府施行成效如何再來檢討，也有基於稽徵成本增加、城鄉差距有違租稅公平等原因反對全國總歸戶。

至於調高下限1.5％的部分，有11個縣市贊成，包含桃園市、台中市、高雄市、台南市、宜蘭市、新竹市、苗栗縣、嘉義市、花蓮縣、台東縣與澎湖縣，贊成者大多認為，可以擴大自住與非自住房屋的稅率，落實居住正義；但是反對調整下限者則認為，對於非自願性持有多屋者房屋增稅，恐怕引起爭議，或者將成本轉嫁承租者，卻對抑制囤房效果有限。

對於調降自住房屋稅率1.2％，有4 個縣市贊成包含台北市、台中市、台南市及連江縣，18個縣市反對，主要是因為恐怕會引起稅損；調降公益出租者稅率，則有3縣市贊成包含台北市、台中市及連江縣，認為符合居住正義、19縣市反對，也是因為稅收減少影響地方財政。

而台中日前房屋稅徵收率自治條例修正草案拍板定案，將調高多屋族房屋稅（囤房稅）以平抑房價。台中市長盧秀燕3月1日宣布，3戶以下每戶按2.4％稅率課徵；4戶以上按3.6％稅率，92％民眾不受影響，如修法通過，將自7月開始實施，每年增加4億元稅收，將專款專用於青年及弱勢租屋補貼。

台中市為全國第2大城，高達281萬位市民有居住需求，長久以來政府推動「住者有其屋」，但有些房屋集中少數人手上，不符合居住正義，市府盼透過擴大自住用及非自住住家用房屋稅率差距，使稅制更符合社會正義，且讓持有較多房屋者釋出房屋，達到平抑房價效果。

盧秀燕指出，台中市一般自住用稅率是1.2％，經修正後囤房稅率，持有台中市非自住房屋3戶以下，每戶按2.4％稅率課徵；持有4戶以上，每戶按3.6％稅率，預估受影響屋主約8.7萬人、房屋10.6萬戶，高達92％市民不受影響，市庫每年預計增加約4億元稅收，將採「專款專用」投入青年及弱勢租屋補貼。

地稅局長沈政安說，依內政部資料顯示，台中市房價指數偏高，因此建議市府研擬囤房稅，實施居住正義；六都中，目前除台北市及桃園市實施高囤房稅率外，台南市則剛通過修法，這是各地方政府的趨勢；如順利修法通過，將自今年7月開始實施，稅額會反映在明年5月房屋稅單。

地稅局指出，針對特殊性質房屋，除自住、公益出租人出租使用房屋仍採稅率1.2％課徵，及社會住宅房屋稅仍減徵20％不受影響。

其他供住家使用公有房屋、公同共有房屋、勞工宿舍、公立學校BOT學生宿舍、營利事業無償供員工使用的地上停車場等，將不計入非自住住家用房屋戶數計算，按照原來稅率1.5％課徵；起造人新建3年內待銷售住家用非囤房性質房屋，則折衷訂為2％。

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根據六都最新公告移轉棟數資料顯示，反映2021年11月房市交易熱絡，12月六都移轉棟數合計2.78萬棟，月增7%且年增6%，2021六都全年移轉棟數26.8萬棟，也寫下8年新高，12月六都建物買賣移轉棟數創下近72個月新高。

房市交易熱區大洗牌，2021年雙北以外地區崛起態勢明顯，「桃中高」首見單月全數站上五千棟，去年六都除台北市外，其餘五都均呈現價量俱揚走勢。南台灣、重劃區、平價區三大動能帶動下交易爆量，桃園區1.17萬棟為全台唯一破萬的行政區，高雄前金、台南仁德年增率逾一倍為成長王；六都中有45個主要行政區交易量創下自房地合一稅實施六年來新高；其中還有九個行政區更是連五年擴量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021房市呈現價量齊揚的走勢，許多區域的房價創下新高，交易量也同步增溫，成交結構也逐漸呈現區域平衡，大台北以外的區域崛起，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，而近期特別又出現新的年終紅包驚喜，可能會見到許久不見的年終購屋行為，目前市場資金動能仍充沛，只是短期房市信心太強，房市似乎有點過熱。

在通膨壓力及資金狂潮帶動下，各都房市交易遍地開花，大家房屋企研室副理郎美囡指出，交易量創新高的行政區可分為二大類，一為近年的有重劃區的推案熱區，建商大力推案進入交屋高峰期，多數地段屬於蛋白區、甚至蛋殼區，價位相對親民，在房市多頭時更易吸引首購、投資買盤進駐。

例如過去每年移轉量僅約2,000～3,000棟的桃園龜山，因A7重劃區進交屋高峰期，2021年爆衝至6,283棟，台中北屯區因重劃區交屋暢旺，更由過去約每年6,000棟的移轉量，增至逾9,000棟。

另一類是機能成熟區或蛋黃區，這兩年資金狂潮下，蛋白區房價上揚，漲幅更勝蛋黃區，反而讓買方思考布局於優勢地段，且這幾年台商及資金回流，高端買盤增加，推升熱門地段的交易量。

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過去雙北一直是房價高的熱門區域，不過近期雙北房市也已經漲到一個巔峰，倒是中南部的房價正在興起開始往上追，北部與中南部的房價價差也逐漸縮減，比如最近縣市合併話題火熱的新竹，房價從10年前北市的28%，追到房價達北市4成。

北台灣新建案房價漲勢最凌厲的地方，分別是新竹地區和台北市。新竹Ｑ１房價漲至二三點七萬元／坪，季漲約二點二％；若與去年同期相比，則漲約三點五％，且超越一五年高點，改寫歷史新高紀錄。

新竹電子科技業景氣強勁，再加上Ｑ１新建案供給量偏低，且新案多位在蛋白區，蛋黃區段如竹北四大重劃區、竹市東區與北區等地供給極為有限。由於蛋黃區供給過少，市場供不應求，新案價位持續墊高，使蛋白區房價啟動跟漲效應，整體大致呈現全面上漲的格局。

根據最新實價登錄，新竹豪宅若山2期「若合山」高樓層22樓戶別去年10月以總價8,645萬元易手，每坪62.7萬元再創新竹成屋實價新高，新竹房市經過近半年狂漲，包括成屋及預售案在內，已有20多個社區最高成交價站上5字頭。

台灣房屋集團趨勢中執行長張旭嵐表示，疫情下帶動製造業景氣暢旺，新竹房市買盤擁有全台所得及消費力最強、且均質的竹科客源支撐，不少竹北高鐵特區、新竹市關埔、介壽重劃區等熱門區段、指標建商所興建、合計近20個社區，近來最高成交單價均已逾每坪50萬元，不僅房價水準已超車鄰近桃園，更已不下於新北水準。

而專家也表示，若是竹竹縣市真的合併成功，按照過往縣市合併升格的經驗來看，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，當年桃園市升格，青埔一帶房市區域漲聲響起，如同現在新竹縣市房市在竹科概念題材帶動下已經相當沸騰，多次爭議投資也由當地興起，無疑是助長房價抗跌走升。此外，車站周邊、牛埔等熱門地帶也是購屋重點，比起已經炒熱的竹科周遭，更具備潛力。

陳炳辰也警告，只要房市出現反轉，當地若沒有一線城市支撐價格，不見得當地擁有能力對抗全面下修的環境，如同當年桃園升格後，青埔在經歷一段時間也陷入房市黑暗期，民眾都得居安思危。

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擁有超過四百萬人口的新北市不只是全台人口冠軍，29個行政區更是行政區最多的縣市，居住需求相對也高，根據新北市政府地政局的統計，2021年1月至11月新北市移轉棟數最高的三個行政區分別為板橋、中和以及淡水，這三個行政區能夠成為新北前三熱賣區域有其獨特優勢。

根據新北市政府地政局統計，今年1~11月板橋區買賣移轉棟數為6,843棟，為新北市第一名，信義房屋新板特區店經理施權祐表示有三大主因，第一是板橋人口截至今年九月為止，較去年同期增加超過2500戶，房市剛性需求明顯；第二是江翠重劃區陸續交屋，挹注不少交易量，第三是板橋新成屋房價CP值高，新成屋價格落在50~65萬之間，食衣住行育樂各項機能完備，且距台北只有一橋之隔，交易量成為新北市熱賣第一名並不意外。

而看到第二個重劃區交易量增加的因素，許多人直覺反應是因為重劃區房價便宜的特性，但專家表示近期因房市交易熱絡，連帶帶動這些基期低的重劃區房價走勢，不少重劃區紛紛開出新天價，原本打著相對便宜的優勢條件，似乎越來越減弱。可是有許多重劃區因幅員遼闊，房價因而有落差，相對低價的區塊，也能享有同樣生活圈優勢利多，CP值更高，一樣是首購族的首選。

以上面舉例的近期火熱的板橋江翠北側重劃區來說，整個重劃區共分為A∼G區，每區各有其特色優勢，根據住展雜誌統計，目前新案每坪成交行情在43~52萬，A、B區鄰近435藝文特區，距離中正路商圈不遠，目前開發已近7成，未來在「信義嘉品」樓下有商場規劃，將帶來更多商業機能。

而重劃區之間影響房價高低的因素又為何? 信義房屋江翠店專案經理黃浩銓指出，捷運站是影響重劃區行情的重要因素。

黃浩銓表示，江翠北重劃區沿環河西路綿延，其中在新海路西側的A、B區，公園規劃較多，又鄰近文藝特區，在地休閒環境頗優，又因距離捷運站較遠，房價相對親民，吸引不少在地首購族前來賞屋，屋齡3年內成屋，行情在46~49萬元間，2房總價約1200~1500萬元，3房在1800~2000萬元左右，近期新推案，行情在53~58萬元間，若是靠新海路二殯較近的社區，行情會略低1成。

黃浩銓指出，距江子翠捷運站較近、民生路三段以西的D、E、F區，在重劃區中的行情較高，距捷運站較近的社區，行情穩居6字頭，甚至有65~67萬元的成交紀錄，離捷運站較遠的則在57~60萬元間，成屋2房總價在1600~1800萬元間，3房約2200~2800萬元，4房則在3000萬元以上，賞屋客多來自台北。

黃浩銓分析，江翠北重劃區臨河堤綿延，有無面河景、公園、建商品牌，都是影響行情的重大因素，重劃區內機能仍待發展，目前在區內只有兩家便利商店，但板橋市區就在旁邊，生活仍得以支應，未來幾年隨商圈發展逐漸成熟，預期可自成完整生活圈，後市可期。

位在板城路、永翠路口、江翠北AB區的建案「高妍植」，規劃18~33坪2~3房，據實價揭露，3~4月行情在44~48萬元間，近期行情已站上5字頭，專案經理盧永彬表示，建商因應市況、物料上漲調整價格，近期成交在53~56萬元間，AB區雖無捷運機能，但區內公車總站有板橋公車之王307，不僅停靠站點多，尖峰時段更是2~3分就一班，有時甚至一次出2班，往板橋市區、高鐵、火車站相當便利。

盧永彬分析，AB區街廓整齊，區內更有8座公園、綠覆率達73%，房價在新北第一圈相對親民，不少賞屋客眼見土城、新莊重劃區行情站上6字頭，認為板橋5字頭房價相當超值，9~10月每周來客數在30~50組。

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