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國內房市是否真的已降溫?因為打炒房加上農曆年前交易量低的因素，根據台北市地政局最新公布今(2022)年1月台北市的實價登錄交易量和去年相比，減少了17.09%，但台北市的住宅價格指數上升0.63%為最高。

所以在寸土寸金的台北市應該要自備多少資金才足夠呢? 對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，以北市高房價地段大安區來看，公寓平均成交總價為2331萬元，自備款額度則需699萬元左右；而一般華廈平均成交總價為4179萬元，自備款額度則約是1254萬元。

另外關注北市相對平價的地段，如萬華區，目前公寓平均成交總價為950萬元，自備款額度約為285萬元；一般華廈平均成交總價為1750萬元，自備款額度約是525萬元。而預售屋、新成屋平均成交總價為1876萬元，自備款額度約為563萬元。同樣在台北市，蛋黃、蛋白區自備款價差，以新屋來看，可來到近千萬，非常可觀。

雖然如上述所說，在台北市中萬華區的房價較低，但萬華區以往總給人遊民、性工作者、環境雜亂的刻板印象。但其實萬華有一區域是「南萬華」，捷運到達不了，但居住環境與一般人想像的萬華截然不同！

信義房屋加蚋捷運站店長仇穎翔表示，以艋舺大道為界，艋舺大道以北為北萬華，就是一般民眾熟知的萬華車站、西門町、華西街一帶，多為商業區，大、中、小坪數產品都有；而艋舺大道以南為南萬華，為南機場夜市、環南市場一帶，多為住宅區，以一般的家庭式產品居多，小坪數產品較為稀少。

仇穎翔表示，南萬華地區有3個外界顛覆想像的居住優勢，第１個優勢是綠地多、休閒機能佳，像是區域內指標為青年公園，佔地超過24公頃，有棒球場、游泳池、親子館等，是雙北居民休閒好去處。

第２個優勢是居住環境單純，仇穎翔表示，因南萬華地區早期有許多眷村，因此蓋了許多國宅、軍宅，居住族群以軍公教族群居多，許多軍公教二代要成家會找這區，因為聯外道路也多，近年來開始有自台北市中心外溢的買盤找到這區。

第３個優勢為首購族若想買北市門牌，南萬華是房價相對友善的一區，仇穎翔表示，例如青年公園周邊的電梯大樓視屋齡與屋況單價為4-5字頭，而新成屋則是6-7字頭，相較於台北市其他區域高不可攀的房價親民許多。

過去南萬華地區沒有捷運，大眾運輸只能仰賴公車，區域內討論度很高的建設萬大線預計將於2025年通車，仇穎翔觀察，在通車前已有許多建商布局，不僅有些新建案推出，當地買氣也很熱絡，預計通車後，當地的交通與市容都會有一波改善，市容將更新穎。

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經過多年發展及去年一波買房潮，過去曾被戲稱鬼城的林口、三峽、淡水地區，如今也搖身一變成為雙北首購族的熱銷區域。尤其是林口、三峽近年因交通建設及周圍機能逐漸完善，崛起快速交易熱絡。

其中新北市北大特區因街道寬闊，受惠於台北大學和優良居住環境影響，生活機能逐步到位，吸引不少外來人口入住，自08年金融海嘯以來，該區房市仍持續上漲，短短十多年內從1字頭跳到5字頭，漲幅高達5倍

根據內政部實價登錄顯示，今年三月份新北市北大特區出現一筆每坪50.2萬元的轉手交易，該建案坪數32.89坪，沒有購買車位，以總價1650萬成交，是北大特區房市首次出現5字頭，刷新特區內住宅房價紀錄。

從新北市政府公布去年Q4住宅價格指數來看，台北大學特定區、林口新市鎮、淡海新市鎮持房價皆來到歷史新高，當中北大特區已連漲11季。另外新成屋指數當中，北大特區也較上季上漲2.56%，和去年同期上漲7.07%，創2012年實價登陸以來的高點，每坪成交價格達到35到36萬元。

據了解，目前北大特區屋齡約在12到15年，一般產品單價仍有機會買到3到4字頭，如果是知名社區，每坪則站上4字頭。考量到未來捷運三鶯線將通過北大特區，加上買房客群大多是剛性需求者，北大特區的房價攀升恐尚未見到盡頭。

事實上，三峽北大特區比起林口、淡水重劃區動輒幅員較小，僅183公頃，然而特區鄰近國立台北大學，且自國小到高中一應俱全，文教氣息濃厚，而大學城的規劃概念加上棋盤式的街道設計，整齊的街廓使得住宅相對集中，吸引大量人口進駐。

近年社區建設也逐漸完善甚至再升級，今(2022)年2月中旬樹林區公所花費2000萬元整修的萬坪公園啟用，提升居民生活品質。相隔不遠的兒三公園，今天也開始機具進場施工增加遊具，新北市議員江怡臻表示，兒三公園因北大特區有不同公園分齡需求，以新增兒童遊具為主，期盼為居民帶來更好生活環境。

三峽交通建設也有已在興建中的三鶯線，目前北大居民至其他縣市區域的大眾交通大多依賴932、939等公車路線，但台北客運於北大特區內的學成路調度站因租約即將到期需遷址，但預計遷至國成街，遭北大國小家長認為危及學童安全強力反對，新北市交通局昨召開調度站說明會，仍受當地居民反彈。目前台北客運正評估未來若無法設站後續影響，由於至少有68台公車無法有停車空間，現有11路線班次、預計將減少一半以上。

由於學成路調度站目前停放939往北市信義區、941往新店、981往桃園，還有往內科、北市信義路的跳蛙公車，共有11路線公車停放，若北客無法在租約到期前尋獲新的調度站，此11路線恐怕將縮減班次甚至停止營運，將影響北大、三峽、鶯歌民眾搭車需求。

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圖片來源: 台北大學會計學系

近年來北台灣除了桃園，還有新竹也發展迅速且成熟，不僅原本就有擁有「科技重鎮」的美名，匯聚科技產業聚落的磁吸效應，也有持續很多大型建設持續湧入，在「竹北遠百」開幕，緊接「龍享影城」預計今年Q3營運、「豐邑機構商場」等話題建設挹注下，繁華商業機能成型，其中竹北遠百是新竹縣第一個百貨BOT案，也是新竹縣首座百貨商場，不論是平日或假日逛街人流湧現，首年業績目標上看50億，帶來滿滿錢潮與商機，更為區域房市再添話題。

住展雜誌統計，北台灣近一年（2020年2月至2022年2月）各行政區新建案房價漲幅，前十大漲幅區，以新竹竹北，奪得榜首，一年大漲超過38％，逼近4成，房價由29.2萬元／坪，每坪單價來到40.4.萬元。

住展雜誌研發長何世昌表示，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約45萬元／坪～60萬元／坪之間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，恰好見證這波房市飆漲的過程。

根據市調公司統計資料顯示，新竹地區也是2021年新建案銷售率最高的地方，年銷售率連續兩年突破7成，較2020年成長6.9個百分點，房市交易量異軍突起，其中新竹地區銷售率最旺的三個行政區，分別是新埔、竹東、芎林，2021年銷售率均超過9成以上，主要關鍵還是居高不下的竹北房價，引發竹科新貴們買房外溢效益明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區房價開始起漲時間，與中美大戰後台灣科技廠商受惠業績大好有連動性，新竹匯集了全台平均薪資最高的科技就業族群，2020第二季新竹縣實登的中位價才剛站上2字頭，不到2年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

統計顯示，六都加上新竹過去一年建物含車位的建物實價，單價中位數普遍呈現上漲走勢，雙北中位數差距相對較為溫和，新北年增8.1%，台北年增5.1%，桃園市則是房價中位數年增10.2%，相較於北北桃較為溫和的房價表現，其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6%，南台灣的房市也相對火熱，高雄市也從1字頭突破至2字頭，年增23.6%，台南市2020第四季每坪15.4萬增加到去年第四季每坪18.7萬元，年增21.3%。

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近年因為各種老舊公寓大廈火災頻傳，民眾對於危老重建推動速度非常關心，政府除加強公安管理外，政府祭出範圍內土地及建物，符合一定條件者享租稅減免優惠。行政院在3月10日時宣布，原定5月11日要到期的危老重建租稅優惠措施，決定要延長優惠期限5年，延長至2027年5月11日。

修法後依都市危險及老舊建築物加速重建條例第八條規定，若個人、法人等在2027年5月11日前申請危老重建計畫，其計畫範圍內的土地在重建期間因無法使用，其地價稅可全額免稅。

相關優惠包括，重建期間土地無法使用者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收兩年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物兩年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收十年等措施。

內政部表示，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》從2017年5月10日公布施行迄今，累計已帶動2,550案提出申請、其中更有2,056案經核定，案量穩定成長當中。另外，去年5月修正《都市更新條例》，授權地方政府對明顯危害公共之建物，免除協調程序直接拆除。

內政部進一步表示，《危老條例》具有程序簡便、容積獎勵及稅捐減免等優惠，為加強民眾對重建的信賴及申請意願，中央已補助桃園市等19縣市成立輔導團隊，除辦理危老重建教育訓練等講習活動，提供免費法令諮詢服務外，更會主動到各社區舉辦整合說明會，提供輔導申請耐震能力評估、提案申請擬具重建計畫等協助。

內政部表示，民眾如對自有建築結構安全有疑慮或有重建輔導需要，可撥打1999洽各地方政府，或上都市更新入口網「危老專區」洽詢。

再來觀察民間對於此次修法的看法如何?瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，危老條例是都市老舊建物重建的快速道路，當初因為申請門檻、行政程序以及時程獎勵的三項誘因，確實馬上就超車都市更新條例，甚至在十％時程獎勵到期之前，出現案件塞車的現象，達到當初政策設計的效果。

黃舒衛分析，這兩年房市景氣大好，建商資源轉向重劃區素地，疫情又妨礙重建整合程序，近期又有工料雙缺的壓力，導致不少重建案進度停擺甚至觀望，已使危老推動漸現疲態，主管機關如今把稅捐獎勵做到滿，預期這次稅捐減免優惠延長可讓部分整合案重燃信心、走完程序。

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在2021年底時，因過於熱絡的房市引起民怨，因此有立委提出擬修法推動課徵「囤房稅」建議非住用房屋稅最少1.8％起跳，財政部長蘇建榮也在11月3日允諾，3個月內根據與各地方政府溝通結果提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率、下修自用住宅最低稅率的可行性。

看>>政府打炒房祭出囤房稅，2022年六大縣市最新制度看這邊!

現行《房屋稅條例》針對非自住用房屋，法定稅率為1.5%至3.6%，授權地方政府因地制宜，根據持有戶數訂定差別稅率，也就是俗稱「囤房稅」，目前立委提案修法版本，包括調高囤房稅率上限、調高囤房稅率下限、非自住採全國總歸戶等。

財政部經徵詢地方政府意見後，評估報告內中，對於外界特別關注的「是否調高囤房稅上限」、「非自住住家是否採全國歸戶」兩議題，全台縣市只有台北市贊成。部分縣市認為應視地方政府施行成效如何再來檢討，也有基於稽徵成本增加、城鄉差距有違租稅公平等原因反對全國總歸戶。

至於調高下限1.5％的部分，有11個縣市贊成，包含桃園市、台中市、高雄市、台南市、宜蘭市、新竹市、苗栗縣、嘉義市、花蓮縣、台東縣與澎湖縣，贊成者大多認為，可以擴大自住與非自住房屋的稅率，落實居住正義；但是反對調整下限者則認為，對於非自願性持有多屋者房屋增稅，恐怕引起爭議，或者將成本轉嫁承租者，卻對抑制囤房效果有限。

對於調降自住房屋稅率1.2％，有4 個縣市贊成包含台北市、台中市、台南市及連江縣，18個縣市反對，主要是因為恐怕會引起稅損；調降公益出租者稅率，則有3縣市贊成包含台北市、台中市及連江縣，認為符合居住正義、19縣市反對，也是因為稅收減少影響地方財政。

而台中日前房屋稅徵收率自治條例修正草案拍板定案，將調高多屋族房屋稅（囤房稅）以平抑房價。台中市長盧秀燕3月1日宣布，3戶以下每戶按2.4％稅率課徵；4戶以上按3.6％稅率，92％民眾不受影響，如修法通過，將自7月開始實施，每年增加4億元稅收，將專款專用於青年及弱勢租屋補貼。

台中市為全國第2大城，高達281萬位市民有居住需求，長久以來政府推動「住者有其屋」，但有些房屋集中少數人手上，不符合居住正義，市府盼透過擴大自住用及非自住住家用房屋稅率差距，使稅制更符合社會正義，且讓持有較多房屋者釋出房屋，達到平抑房價效果。

盧秀燕指出，台中市一般自住用稅率是1.2％，經修正後囤房稅率，持有台中市非自住房屋3戶以下，每戶按2.4％稅率課徵；持有4戶以上，每戶按3.6％稅率，預估受影響屋主約8.7萬人、房屋10.6萬戶，高達92％市民不受影響，市庫每年預計增加約4億元稅收，將採「專款專用」投入青年及弱勢租屋補貼。

地稅局長沈政安說，依內政部資料顯示，台中市房價指數偏高，因此建議市府研擬囤房稅，實施居住正義；六都中，目前除台北市及桃園市實施高囤房稅率外，台南市則剛通過修法，這是各地方政府的趨勢；如順利修法通過，將自今年7月開始實施，稅額會反映在明年5月房屋稅單。

地稅局指出，針對特殊性質房屋，除自住、公益出租人出租使用房屋仍採稅率1.2％課徵，及社會住宅房屋稅仍減徵20％不受影響。

其他供住家使用公有房屋、公同共有房屋、勞工宿舍、公立學校BOT學生宿舍、營利事業無償供員工使用的地上停車場等，將不計入非自住住家用房屋戶數計算，按照原來稅率1.5％課徵；起造人新建3年內待銷售住家用非囤房性質房屋，則折衷訂為2％。

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昨日行政院宣布基隆捷運計畫定案，將在明年底開工，經費從80億元提高到425億元，中途將設13個捷運站，運量從每小時5000人提高到1.5萬人，預計121年4月通車，未來基隆、汐止、南港一帶的居民也可以享受捷運的便利性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，基隆捷運未來通車後，一來班次可以更密集且誤點的機率下降，二來大台北地區通勤族也習慣搭著捷運向外購屋，尤其內湖與南港的房價相對較高，「湖港汐」本身就有替代效應，因此對於鄰近的樟樹灣、汐科站，沿伸到基隆的沿線平價站點區域，都會產生一些比價效應。

基隆捷運從基隆八堵到台北市南港共設立13站，其中八堵站為沿線價格最低也是漲幅最多的站，均價每坪僅15.4萬元，顯見資金熱潮，基期低的蛋白區補漲較高，因此未見軌道價先行。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，去年房市熱潮席捲全台，具有話題性的低價區域房價拉抬力道強勁，尤其北北基生活圈中基隆房價相對親民，因此在房價上升坡段更能吸引買方目光。

綜觀基隆捷運預定車站周邊房價，以位於基隆市的站點價格最低，從八堵到北五堵的五站均價約在每坪15至22萬元，位在新北市汐止區的站點周邊房價約每坪21到35萬元，而台北市南港區則平均房價落在6字頭，從2020年到2021年漲幅大的站大多落在基隆市及新北市汐止區，基隆市就有三站漲幅在10%以上。

至於需要住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，軌道建設對區域機能提升、支撐房價都有正向幫助，因此有許多買方及投資人會依循軌道路線購屋，但路線、站點選定到實際動工之間還有許多變數，過去也發生路線變動的情況，建議隨建設買房以確定動工後再著手較為保險，避免議題撲空。

文章參考>>房市／基隆捷運定案！沿途13站「這2地」受惠最大

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