想購買預售屋，卻擔心建商倒閉、捲款潛逃，或是買到爛尾樓？除了應該審慎挑選信譽良好的建商之外，更要審慎評估建商所使用的履約擔保機制是哪種！根據政府所規定的預售屋履約擔保機制，共可以分為五種，分別為：「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」以及「價金返還之保證」。這五種交易安全機制的差別是什麼？哪種最有保障呢？今天就來帶大家了解
價金返還之保證
價金返還之保證，是五種當中最具保障也是最安全的預售屋履約擔保機制。其運作模式是將所有的經費都存入此信託履約擔保的專戶當中，且規定需要等到交屋之後，建商才可以動用買方所支付的款項。因此若是在交屋前，建商不幸倒閉，則需要無條件歸還買方所支付的價金。所以不難理解，價金返還之保證是最有利於買方的一種交易機制。然而也正因建商需要等到交屋後才能使用款項，因此建商需要先墊的金額是非常龐大的，所以在市面上並不常見。
價金信託
價金信託是由建商與受託機構簽立信託契約，將買方所支付的款項存於信託專戶中。而在信託存續期間，辦理工程款交付、繳納各項稅費等，進行資金控管，由建商專款專用，所以建商不能隨意動用買方支付的錢。
不動產開發信託
不動產開發信託是建商將案子的土地和蓋房子的經費，存於信託專戶，由銀行或信託業者進行信託管理。與價金信託相同，建商應該依照工程進度專款專用，然而唯一不同的在於，不動產開發信託除了可申請工程款之外，還可以申請銷售費用，而銷售費用尚包含了接待中心、樣品屋的費用，以及代銷人員銷售酬金等等。
這兩種履約擔保機制的安全度屬於第二的層級，僅次於價金返還之保證。因為都規定建商須專款專用，因此建商原則上是不能隨意動用買方資金的。然而風險在於，若是建商在蓋完樓前申請破產，且主張信託專戶中的款項都拿去蓋房子了，則買方仍極可能拿不回已支付的款項。
公會辦理連帶保證協定
公會辦理連帶保證協定，是由「不動產開發商業同業公會」邀請會員成立連帶保證協定。當無法完成建案時，買方可以向加入協定的成員請求繼續完成建案並交屋，且不須額外支付費用或補償。
同業連帶擔保
和公會辦理連帶保證協定相似，也是由第三方作為連帶保證人，並於建商無法交屋時，負起來帶責任。而不同的在於，同業連帶擔保是指兩個同業相應等級的建商相互連帶擔保，在無法完工交屋時，由另加建商完成並交屋。
公會辦理連帶保證協定與同業連帶擔保這兩種機制，都是直接匯款到建商帳戶，若有問題才有保人接手扛起責任，因此沒有通常不會有信託或是履約專戶，可能相對保障度較差。所以通常建議，除非是預售屋已經完成到外飾階段，或是離交屋期不遠，否則盡量選擇提供其他種履約擔保機制的建案。
預售屋大多的爭議在於建商品質不佳，提供不夠好的保障機制，或是甚至沒有提供。因此若買屋族有意購買預售屋，建議要向建商要取相關文件證明，並要依照建商提供的履約擔保機制，多加了解相關受託銀銀行或是擔保單位，才能盡量避免買到爛尾樓喔。
文章參考：
什麼！建商跳票錢拿不回來？買預售屋前一定要搞懂的5種履約保證機制
預售屋履約保證機制是什麼？避免建商落跑，5 種履約擔保怎麼選？
