分類: 買房攻略

不動產金額動輒數千萬，一次交易的資金量相當龐大，所以如果買房族想要與親友，或是有需要想「合資買房｣適合嗎? 合資買房有什麼風險是需要注意的? 合資買房又有幾種方法可以參考呢? 今天就讓小編帶大家一起來看大家好奇的合資買房的各個知識吧!

1. 4種合資買房的登記方式，帶想買房的你看懂!

• 共同登記: 共同登記最常發生在夫妻結婚後共同買房或朋友合作投資這些情況，好處在於可以增加合作夥伴的信心、增進夫妻感情，也可以降低購屋成本，但處理不動產時需共有人過半數及應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二授權同意，不能自行協議分割所有物。
• 借名登記:相較共同登記處理財產的方式，其他三種登記方式就獨立許多，其中借名登記就是雙方有假借對方之名登記，實際所有權人為「借名人」，登記名義人為「出名人」，借名登記沒有法律規定，只能依靠雙方的信任還有私契維持借名登記的關係。因此最大的麻煩就在於房子在他人名下，若這個出名人擅自將房屋賣給他人，實際所有權人無法向不知名的第三人討回房子，只能向出名人請求損害賠償。
• 預告登記: 預告登記作用在「保全他人對土地權利的請求權」，需經預告登記人同意才能處分財產，是限制登記的一種。預告登記常用在債權人保護債權、父母將房子登記在小孩名下，也常用在合資購買，為了限制名義上的所有權人處分資產，而進行預告登記。
• 信託登記: 信託登記就是委託人基於某種目的將財產移轉給受託人，受託人得依契約內容，為受益人的利益或為特定目的，管理、處分信託財產，信託目的完成後，再將信託財產還給受益人，可不受強制執行影響。

2. 合資買房風險有哪些? 合資買房真的安全嗎?

信義房屋不動產企研室曾敬德表示，合資具兩大風險，就算是親人也會因為錢的問題撕破臉。其一，是如果其中一個人財務出問題，還會有不動產被法拍的危機；第二，若合資者名下有貸款未還清，也會影響房貸放款條件，建議民眾應自身置產，比較單純。

而過往合資糾紛的案例不少，就以資深投資客「帥過頭」為例，因為揪團炒房，也帶不少人高調炒作苗栗竹南房產，不料眼光失準慘賠後，引發合資人怒控詐欺。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，有合資就有相當風險，建議民眾，若民眾真要合資購屋，建議白紙黑字寫清楚，包含出資比例、利潤分配、營利賺賠、設止損點，稅費、地價稅、管理費、房屋稅等。

徐佳馨說：「重要的是，要合資，一定要去法院公證，如有往來金錢交易，建議不要收現金，有現金流出入證明，如發生糾紛，在法院上較有明細可提供。」

3. 合資買房避免爭議，應該要做哪些方法或注意事項呢?

• 慎選合資買房的對象: 再多的問題其實慎選一同合資買房的對象是最重要的，好隊友即使遇到問題也可以攜手度過難關，遇到豬隊友一手好牌可能也會被打爛，最好也可以選有相關經驗及專業的人一起合資。再來專家也建議人數可以不用太多，最多4人就可以，以免意見難以整合。
• 合資買房的利益分配: 人員訂好後，每個人的責任與利益最好都是先溝通清楚，並且白紙黑字寫下契約，例如: 什麼價位賣房、每個人出價比例多少?才不會最後反目成仇，造成更多糾紛。最容易忽略的還有未來如何管理房產的事宜也要溝通清楚。
• 要設定不動產抵押擔保: 若產權登記其中一位名下，那麼這時為了保障其他合夥人的權益就要在產權登記時，分別設定每個人當時的出資金額的抵押權給沒有登記到產權的人，以保障其他人的權益。

總之不會是合資買房同住，或是合資購屋投資，都要慎選一起合資的人，並且審慎評估過風險後再進行後續動作，才不會不僅沒有省到錢最後還出現各種令人困擾的糾紛喔。

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去(2020)年房市異常火熱，除了雙北房價居高不下以外，其他縣市也皆創下近幾年新高。然而不僅買房困難，租金也跟著攀升，現代年輕小資族不僅買不起房居住，甚至連租房子都是困難，年輕一代陷入焦慮。

因此對年收入較低的年輕族群而言，買房可說是遙不可及的夢想，根據聯徵中心資料，年收60萬元以下房貸族，房貸平均鑑估值10年增加271萬元，漲幅達37.6％，顯示近年來隨著房價大漲，購屋人肩上壓力也被迫提高。專住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，雖然購屋壓力逐年增大，不過重大建設也較10年前密集，對於一般購屋人而言，為了房貸減壓而買遠至蛋白區，可能會是必然的選擇。

央行3月17日召開理監事會議，宣布升息1碼，房仲第一線觀察提醒，購屋族月繳房貸金額建議不超過每月收入的3分之1為宜，但近年來因房價漸高、薪資追不上房價漲幅等因素，實務上約有5成購屋族的房貸會趨近月收入的2分之1，只要升息還款金額增加，壓力將越來越臨界負荷值，這類購屋族群更應審慎評估個人財務規劃，避免房貸支出擠壓生活預算。

升息對購屋族產生的立即影響是月付額提高，若以此次升息1碼0.25%來計算，30年期貸款1千萬元，利率從1.4%增加到1.65%，則平均每月償還的房貸從3萬4034元，增加到3萬5236元，一個月增加近1200元的房貸支出。

信義房屋新莊丹鳳店專案經理鍾旻君建議，購屋族的月繳房貸金額為每月收入的3分之1，最多不要超過2分之1。但他觀察實務經驗上仍有5成的購屋族月繳房貸金額會趨近月收入的2分之1，主因在於這1、2年來因房價愈來愈高、薪資跟不上房價的漲幅，加上小資首購族紛紛出籠，即使月薪不高，因有剛性自住需求且擔憂之後會越買越貴的急迫性仍勇於入場。

鍾旻君提醒，這類的購屋族更需謹慎精算升息所增加的每月月付額是否會擠壓到每月的生活支出。而確定升息後，通常購屋族心態上會轉觀望，但目前市場購屋族還是很多，多為首購或換屋的自住客，因此建議購屋族不要停止看屋，要持續看屋，才有機會找到適合自己的案件。

面對全球嚴峻的通膨情勢，央行在3月升息一碼，並宣告貨幣政策已經趨於僅縮，未來國內可能也要開始面對一波升息循環，根據五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，國人已經習慣低率環境，加上房貸金額越貸越高，先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示，正要開始應驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波通膨情勢越演越烈，國內3月消費者物價指數（CPI）年增率3.27%，連八個月超過2%，通膨壓力逐漸增溫，加上美國醞釀快速升息與QE退場，同時間國內的經濟表現良好，更讓市場有能力去承擔利率調升，未來的一段期間房貸利率重回2%以上，似乎也不是甚麼太奇怪的事情。

經過3月央行升息後，目前一般房貸利率最低為1.56%，但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65%~1.75%，只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2%，曾敬德指出，市場最擔心的事情不是一次性的升息，而是連續性的「升升不息」，一旦市場大幅升息將會產生許多改變，租金收益型的產品會首當其衝，買方因為資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品，而壽險業因為法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現在已經看到壽險業出走台北，往外尋找高租金收益型的不動產。

曾敬德表示，國人已經太習慣低利環境，建議購屋人面對升息循環，一方面可以試算未來升息後的房貸負擔，是否還在承受範圍內，一方面若手上有閒置資金，保守型的民眾可以先償還本金，降低利息負擔。

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而關於年輕小資族或是買房首購族，房屋貸款身為買房必備的基本常識之一，在買房流程中可是跟看房、找仲介一樣重要的呢!這篇<房屋貸款怎麼辦? 簡單步驟一次搞懂房屋貸款!>文有房屋貸款的基本介紹及流程管道的介紹，一起來了解房屋貸款吧!

而<房屋貸款那些你必須要懂的事!房貸類型、審核條件、注意事項報你知!>這一篇將教大家，房屋貸款的類型有哪些?以及什麼條件容易貸的到款，什麼條件不容易，最後還有其他注意事項供大家參考，想了解房屋貸款的人趕快看吧!

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隨著現在越來越多人養寵物，甚至根據寵物登記管理資訊網以及內政部統計，台灣去(2021年)年1月至11月寵物登記數已達21萬，反觀同期新生兒登記數才約13萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，毛小孩登記數大幅超越新生兒登記數，家庭成員不同購屋條件也跟著改變。學區及交通不再是絕對，反而是公園綠地會是飼主購屋首選，以台北市為例，松山區的迎風狗運動公園、華山寵物公園、內湖區潭美毛寶貝快樂公園以及文山區萬興寵物公園周邊物件，就很吸引養寵物的消費者。

不僅是附近的鄰近設施影響飼主們買房的決定，通常在選房屋類型時，飼主也會選擇公寓多過於社區大樓，為什麼呢? 因為近來常出現社區或住戶之間會決議限制住戶不得飼養寵物而造成糾紛，因此各位飼養毛小孩的飼主們在買房或租屋時如何為自己和毛孩子保障權益特別關心。

1. 社區可以訂定「寵物條款｣嗎? 是否違法?

答案是不違法喔! 根據現行《公寓大廈管理條例》第23條，「允許」社區另訂禁止住戶飼養寵物的規章；第16條也寫明「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、安寧及安全，但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定」。

也就是說，只要經過區分所有權人會議同意，且記載於規約中，住戶就得遵守，否則依照法律是可以處以罰緩，並得令限期改善，否則可以連續處罰的喔。
所以買房前一定要特別注意，請房仲或親自向社區確認是否有類似條款的存在，不然買了房之後，就會產生許多後續糾紛與麻煩。

2. 原本可以養寵物的社區，卻禁養寵物了該怎麼辦?

首先，所有權人會議是有門檻的，不是普通的管委會決議喔!所有權人會議通過門檻包括，必須要有2/3以上所有權人出席，且出席會議者的土地持分相加必須佔整體土地面積2/3以上；而出席人次當中要達3/4以上同意，決議後還必須送地方主管機關備案，才能成立規約等條件。

因此在乎毛小孩權益的住戶，可以多參加社區會議，並積極與其他住戶溝通，降低會議通過的機率。且若規約真的通過了，住戶若在規約制訂前就已飼養，新規定不會溯及既往，原本就有飼養的飼主們還是可以繼續飼養。

因為許多社區大多都管理嚴格，有可能會明令禁止寵物在公共空間大小便，或是寵物鳴吠也可能讓社區住戶投訴而形成飼主壓力，所以飼主如果想避開這些麻煩，也可以選擇公寓飼養毛小孩則較不受限於社區大樓之規範喔。

部分文章參考>> 疼寵物不手軟 房仲：有人砸500萬買套房給貓獨居

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新成屋買房後豐富好用的公設可不是馬上就能使用的!建商需要點交給社區管委會才能使用，但為什麼大樓公設需要點交?公共設施空間的點交其實就跟買房點交一樣重要!需要確認功能正常無誤後才能移交，若有瑕疵或缺失，也可依照買賣契約中保固的方式處理，接下來就一起來看關於公設點交的注意事項吧!

1. 大樓公設點交不可不知的基本注意事項

• 設施點交義務人: 根據公寓大廈管理條例第57條規定，點交的義務人為「起造人｣，是申請建造該建築物的申請人，通常也是建商，但如果是代銷公司是沒有點交義務的。
• 公共設施點交時間: 根據公寓大廈管理條例第57條規定，於成立管委會或是有管理負責人後7日內，須會同政府主管機關、大樓管委會或負責人點交公設，超過時限將被政府開罰 4-20 萬。

2. 公設需要點交的項目有那些呢?

公寓大廈共用的部分、約定共用部分與其附屬設施均為點交範圍。但有分成「法定項目｣與「非法定項目｣。

• 法定項目: 水電、機械設施、消防設施及各類管線等四大項目。
• 非法定項目: 指法定項目以外的項目，根據管理條例大致可以分為以下六種: 土木、結構、裝潢、綠化、景觀工程或是公共設施的器材等。

3. 公設點交的方法又有分哪幾種呢?

公設點交除了可以管委會自行點交以外，也可以委託專業人士例如驗屋公司幫忙點交。

• 管委會自行點交: 優點是可以省下一筆費用，但由於公設點交的項目以及須檢測的數值過於繁瑣專業，管委會對於這些若不夠了解就容易檢查不完全。
• 委託專業人士幫忙點交: 優點為有專業人員的協助檢測對於解果可以較放心，但是產生的費用有可能會由住戶幫忙分攤，通常費用要十幾萬左右。

那麼檢測方式是由誰來決定呢?規定是由起造人與管委會或是管理負責人共同決定檢測方法。但不管是哪種方法，都會建議住戶本身若擔心的話都可以共同參與檢測的流程，讓自己更放心的同時也可以有保障喔。

以上就是關於大樓公共設施點交的基本事項地介紹囉!是不是不像單屋點交那麼輕鬆呢? 因為是所有住戶都要使用的設施因此需要更多的保障及檢查，那麼關於大樓公設點交的實際流程以及更多產生的後續問題我們就留到下一篇來解說!

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都市住宅樓層越蓋越高，樓層高視野一級棒，樓層低回家好方便，中樓層都沒有缺點? 這麼多選擇應該要住哪一層樓是最好的?哪一個樓層又應該要盡量避免呢? 想了解各樓層間注意事項的你必須來看!

1. 低樓層房價便宜但是噪音干擾要注意！(1~7樓)

• 優點: 與高樓比較起來房價便宜，也適合家裡有行動不便者或長輩進出入住，如果不想搭電梯，走樓梯外出也比較方便，發生災害時逃生也比高樓層容易。
• 缺點: 蚊蟲較多，容易受到噪音干擾，且景觀視野比高樓層差，採光也會受影響，除此之外隱密性也比較低，外面行走的路人可能可以透過門窗看到室內的活動，安全方面可能也需要多關注。
• 注意事項: 因為低樓層有這些缺點影響，許多建商會將2樓或3樓的戶別規劃成有露臺或花園的戶別，因為露臺會受到喜歡種植花草及有寵物的人的喜愛，更容易銷售成功！

2. 中樓層結合高低樓層優點但是價格較高！(8~15樓)

• 優點:　不管是通風、採光、視野以及空氣條件都比低樓層好一些，如果是逃生或平常行動又比高樓層好行動，隱蔽性及安全性也都是不錯的！
• 缺點：　因為有高樓層及低樓層的優點，所以通常價格較高，而雖然視野已比低樓層來說相對較好，但還是有被遮住的可能，比起高樓層景觀可能不一定好。
• 注意事項：　通常６、８樓會因為處在中樓層以及諧音的關係，很快就會銷售一空，想買這兩個樓層的人要特別注意了！

3. 高樓層通風採光視野優秀但是水壓要注意！(15樓以上)

• 優點：視野開闊，以及通風、採光及空氣條件都是最好的，噪音汙染通常也比較小，隱蔽性也比較高，也較不受蚊蟲干擾。
• 缺點：價錢較高，且災害發生時不易逃生，平時出入也比低樓層不方便，還有可能會有夏熱冬冷的問題，水壓也會比較小。
• 注意事項：因為１５層樓以上會有水壓不足的問題，因此通常會有安裝中繼水箱在１５層樓上下，容易有噪音及潮溼問題，建議民眾如果介意的話購買前一定要先詢問清楚喔！

4. 其他樓層注意事項

頂樓:　很多人也會想要考慮頂樓，因為頂樓不僅沒有樓上鄰居的噪音、隱密性又很好，最重要的是，可以隨時享受天台和曬衣空間。

但頂樓也會有很多房屋問題，最大的缺點是如果防水做得不好，很容易會有漏水問題，裝潢搬家的家具也是一大麻煩，電梯、水壓、通風管等也都是要注意的地方。

• 四樓：　雖然以往因為諧音關係，４樓容易賣不出去，因此價格會比較低，但是最近的消費者比較不忌諱這些，因此很容易因為價格低而馬上銷售一空。

樓層是很多人都很關注的買房考量之一，其實沒有哪個樓層只有優點沒有缺點的，只要找出自己特別關注的需求，在選出最符合需要的樓層，就是買房最好的樓層！

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大家還記得上一篇關於預售屋的文章，我們有講到預售屋看屋以及簽合約的流程中應該要注意什麼事情，今天要來介紹的是，預售屋的買賣流程以及過程中有什麼需要注意的，還有關於預售屋的其他買賣問題有哪些?一起來看!

1. 預售屋買賣流程5階段!

• 賞屋下訂: 至接待中心看完屋後，如果想要保留戶別或是有喜歡的，就可以先付通常約十萬的訂金，請代銷開立『紅單』，很多投資客就會利用紅單來轉手買賣炒房。記得看完接待中心的資料後，要去房屋基地附近走走，除了可以大概確認自己家的位置，也可以看看附近的生活機能及嫌惡設施。

確認完之後就可以進行議價，決定最終價格。補足訂金後，審閱預售屋買賣契約書，要記得有五天時間可以審閱，並內政部已有「預售屋買賣定型化契約」可供下載對照，才不會最後已成契約時才發現內容有問題卻不得修改喔!

• 開工+工程期付款: 接著建商就會開工，並請消費者按照契約訂定方式繳交工程款。通常有按照工程進度繳交、或是無論工程進度如何按月繳交，以及領取使用執照或等交屋時，再一起繳交等三種方式。

為了避免廠商財務出狀況，讓付出的錢回不來，在交付價金時要先確認建商的「履約保證機制」，目前市場上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。

• 預售屋客變及建商申請使照: 預售屋在施工的期間，通常會有一次的客變次數，可以按照消費者的需求，改變插座、室內格局、電源開關等地方，要記得水汙管線的改變是不影響下個樓層為原則。接著房屋完成主體時，建商就會申請使用執照，這時也會開放消費者進屋參觀!
• 銀行對保+完稅: 建商領到使用執照後就會請買家與銀行對保，也就是銀行審核消費者是否有貸款資格等流程，要記得確認貸款種類、利率、償還方式。銀行同時也會請你簽下「撥款委託書｣以保障銀行端及建商可拿到剩餘的貸款。

來看>>房屋貸款那些你必須要懂的事!房貸類型、審核條件、注意事項報你知!

除了房屋稅、地價稅是由建商承擔外，記得要留一筆資金支付契稅、印花稅及其他費用。

• 過戶、驗屋、交屋: 建商領到執照後4個月內，需委託代書辦理房地產過戶，並申請房屋及土地權狀。接著建商就會安排買屋者驗屋，買家可以在驗收單上請建商限期改善，買屋者可上網搜尋驗屋清單，或是請專業的驗屋公司來幫忙驗屋。

如果複驗確認沒問題後，最後就使用5％作為交屋保留款，就是俗稱的「交屋尾款」。繳交完成接著建商就會通知交屋。

專家特別提醒，一定不要覺得沒必要就不驗屋，驗屋是給自己的保障，千萬別放棄自己的權益。

2. 預售屋其他買賣問題以及解決方法!

預售屋流程都走過一遍之後，接著要來講講買預售屋時，可能會遇到的其他買賣問題!

• 貸款沒過的話，前面繳交的訂金可退款嗎?

按照預售屋流程，通常都會先繳交訂金以及定期繳交其他工程費用，但若走到後面因為其他問題無法申請銀行貸款，那麼前面的款項應該如何呢?

專家表示在雙方未正式簽約之前，已付給建商的訂金依法是可以全數退回的，但若之後建商有依法給予5天的契約審閱期，在簽訂買賣後，除非建商的定型化契約內容有違反規定，否則就得按照合約走，無法全額退款。

• 預售屋若有可能遲交買家應該怎麼辦?

通常無法交屋分成，沒取得使用執照無法開工，或是建商沒通知交屋兩種情況，根據政府規定，賣方如果沒有在合約期間準時開工，必須支付延期賠償的賠償金，若延期後仍無法完成，這時候就可以要求違約賠償。如果是建商沒通知交屋，建商逾期6個月未通知買方，建商也要依照規定支付賠償金。

 

最後提醒大家，根據法規，就算未記載在定型化契約裡的事項，業主也應該要遵照公告記載的事項履行契約，大家在簽訂各種條款時，一定要睜大眼睛看清楚，遇到事情也要不害怕爭取自己的權益!畢竟買房可不是一筆小數目呢~

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