大家還記得上一篇關於預售屋的文章，我們有講到預售屋看屋以及簽合約的流程中應該要注意什麼事情，今天要來介紹的是，預售屋的買賣流程以及過程中有什麼需要注意的，還有關於預售屋的其他買賣問題有哪些?一起來看!
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預售屋買賣流程5階段!
- 賞屋下訂: 至接待中心看完屋後，如果想要保留戶別或是有喜歡的，就可以先付通常約十萬的訂金，請代銷開立『紅單』，很多投資客就會利用紅單來轉手買賣炒房。記得看完接待中心的資料後，要去房屋基地附近走走，除了可以大概確認自己家的位置，也可以看看附近的生活機能及嫌惡設施。
確認完之後就可以進行議價，決定最終價格。補足訂金後，審閱預售屋買賣契約書，要記得有五天時間可以審閱，並內政部已有「預售屋買賣定型化契約」可供下載對照，才不會最後已成契約時才發現內容有問題卻不得修改喔!
- 開工+工程期付款: 接著建商就會開工，並請消費者按照契約訂定方式繳交工程款。通常有按照工程進度繳交、或是無論工程進度如何按月繳交，以及領取使用執照或等交屋時，再一起繳交等三種方式。
為了避免廠商財務出狀況，讓付出的錢回不來，在交付價金時要先確認建商的「履約保證機制」，目前市場上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。
- 預售屋客變及建商申請使照: 預售屋在施工的期間，通常會有一次的客變次數，可以按照消費者的需求，改變插座、室內格局、電源開關等地方，要記得水汙管線的改變是不影響下個樓層為原則。接著房屋完成主體時，建商就會申請使用執照，這時也會開放消費者進屋參觀!
- 銀行對保+完稅: 建商領到使用執照後就會請買家與銀行對保，也就是銀行審核消費者是否有貸款資格等流程，要記得確認貸款種類、利率、償還方式。銀行同時也會請你簽下「撥款委託書｣以保障銀行端及建商可拿到剩餘的貸款。
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除了房屋稅、地價稅是由建商承擔外，記得要留一筆資金支付契稅、印花稅及其他費用。
- 過戶、驗屋、交屋: 建商領到執照後4個月內，需委託代書辦理房地產過戶，並申請房屋及土地權狀。接著建商就會安排買屋者驗屋，買家可以在驗收單上請建商限期改善，買屋者可上網搜尋驗屋清單，或是請專業的驗屋公司來幫忙驗屋。
如果複驗確認沒問題後，最後就使用5％作為交屋保留款，就是俗稱的「交屋尾款」。繳交完成接著建商就會通知交屋。
專家特別提醒，一定不要覺得沒必要就不驗屋，驗屋是給自己的保障，千萬別放棄自己的權益。
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預售屋其他買賣問題以及解決方法!
預售屋流程都走過一遍之後，接著要來講講買預售屋時，可能會遇到的其他買賣問題!
- 貸款沒過的話，前面繳交的訂金可退款嗎?
按照預售屋流程，通常都會先繳交訂金以及定期繳交其他工程費用，但若走到後面因為其他問題無法申請銀行貸款，那麼前面的款項應該如何呢?
專家表示在雙方未正式簽約之前，已付給建商的訂金依法是可以全數退回的，但若之後建商有依法給予5天的契約審閱期，在簽訂買賣後，除非建商的定型化契約內容有違反規定，否則就得按照合約走，無法全額退款。
- 預售屋若有可能遲交買家應該怎麼辦?
通常無法交屋分成，沒取得使用執照無法開工，或是建商沒通知交屋兩種情況，根據政府規定，賣方如果沒有在合約期間準時開工，必須支付延期賠償的賠償金，若延期後仍無法完成，這時候就可以要求違約賠償。如果是建商沒通知交屋，建商逾期6個月未通知買方，建商也要依照規定支付賠償金。
最後提醒大家，根據法規，就算未記載在定型化契約裡的事項，業主也應該要遵照公告記載的事項履行契約，大家在簽訂各種條款時，一定要睜大眼睛看清楚，遇到事情也要不害怕爭取自己的權益!畢竟買房可不是一筆小數目呢~
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