標籤: 房產知識

新成屋買房後豐富好用的公設可不是馬上就能使用的!建商需要點交給社區管委會才能使用，但為什麼大樓公設需要點交?公共設施空間的點交其實就跟買房點交一樣重要!需要確認功能正常無誤後才能移交，若有瑕疵或缺失，也可依照買賣契約中保固的方式處理，接下來就一起來看關於公設點交的注意事項吧!

1. 大樓公設點交不可不知的基本注意事項

• 設施點交義務人: 根據公寓大廈管理條例第57條規定，點交的義務人為「起造人｣，是申請建造該建築物的申請人，通常也是建商，但如果是代銷公司是沒有點交義務的。
• 公共設施點交時間: 根據公寓大廈管理條例第57條規定，於成立管委會或是有管理負責人後7日內，須會同政府主管機關、大樓管委會或負責人點交公設，超過時限將被政府開罰 4-20 萬。

2. 公設需要點交的項目有那些呢?

公寓大廈共用的部分、約定共用部分與其附屬設施均為點交範圍。但有分成「法定項目｣與「非法定項目｣。

• 法定項目: 水電、機械設施、消防設施及各類管線等四大項目。
• 非法定項目: 指法定項目以外的項目，根據管理條例大致可以分為以下六種: 土木、結構、裝潢、綠化、景觀工程或是公共設施的器材等。

3. 公設點交的方法又有分哪幾種呢?

公設點交除了可以管委會自行點交以外，也可以委託專業人士例如驗屋公司幫忙點交。

• 管委會自行點交: 優點是可以省下一筆費用，但由於公設點交的項目以及須檢測的數值過於繁瑣專業，管委會對於這些若不夠了解就容易檢查不完全。
• 委託專業人士幫忙點交: 優點為有專業人員的協助檢測對於解果可以較放心，但是產生的費用有可能會由住戶幫忙分攤，通常費用要十幾萬左右。

那麼檢測方式是由誰來決定呢?規定是由起造人與管委會或是管理負責人共同決定檢測方法。但不管是哪種方法，都會建議住戶本身若擔心的話都可以共同參與檢測的流程，讓自己更放心的同時也可以有保障喔。

以上就是關於大樓公共設施點交的基本事項地介紹囉!是不是不像單屋點交那麼輕鬆呢? 因為是所有住戶都要使用的設施因此需要更多的保障及檢查，那麼關於大樓公設點交的實際流程以及更多產生的後續問題我們就留到下一篇來解說!

–

更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!

更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!

都市住宅樓層越蓋越高，樓層高視野一級棒，樓層低回家好方便，中樓層都沒有缺點? 這麼多選擇應該要住哪一層樓是最好的?哪一個樓層又應該要盡量避免呢? 想了解各樓層間注意事項的你必須來看!

1. 低樓層房價便宜但是噪音干擾要注意！(1~7樓)

• 優點: 與高樓比較起來房價便宜，也適合家裡有行動不便者或長輩進出入住，如果不想搭電梯，走樓梯外出也比較方便，發生災害時逃生也比高樓層容易。
• 缺點: 蚊蟲較多，容易受到噪音干擾，且景觀視野比高樓層差，採光也會受影響，除此之外隱密性也比較低，外面行走的路人可能可以透過門窗看到室內的活動，安全方面可能也需要多關注。
• 注意事項: 因為低樓層有這些缺點影響，許多建商會將2樓或3樓的戶別規劃成有露臺或花園的戶別，因為露臺會受到喜歡種植花草及有寵物的人的喜愛，更容易銷售成功！

2. 中樓層結合高低樓層優點但是價格較高！(8~15樓)

• 優點:　不管是通風、採光、視野以及空氣條件都比低樓層好一些，如果是逃生或平常行動又比高樓層好行動，隱蔽性及安全性也都是不錯的！
• 缺點：　因為有高樓層及低樓層的優點，所以通常價格較高，而雖然視野已比低樓層來說相對較好，但還是有被遮住的可能，比起高樓層景觀可能不一定好。
• 注意事項：　通常６、８樓會因為處在中樓層以及諧音的關係，很快就會銷售一空，想買這兩個樓層的人要特別注意了！

3. 高樓層通風採光視野優秀但是水壓要注意！(15樓以上)

• 優點：視野開闊，以及通風、採光及空氣條件都是最好的，噪音汙染通常也比較小，隱蔽性也比較高，也較不受蚊蟲干擾。
• 缺點：價錢較高，且災害發生時不易逃生，平時出入也比低樓層不方便，還有可能會有夏熱冬冷的問題，水壓也會比較小。
• 注意事項：因為１５層樓以上會有水壓不足的問題，因此通常會有安裝中繼水箱在１５層樓上下，容易有噪音及潮溼問題，建議民眾如果介意的話購買前一定要先詢問清楚喔！

4. 其他樓層注意事項

頂樓:　很多人也會想要考慮頂樓，因為頂樓不僅沒有樓上鄰居的噪音、隱密性又很好，最重要的是，可以隨時享受天台和曬衣空間。

但頂樓也會有很多房屋問題，最大的缺點是如果防水做得不好，很容易會有漏水問題，裝潢搬家的家具也是一大麻煩，電梯、水壓、通風管等也都是要注意的地方。

• 四樓：　雖然以往因為諧音關係，４樓容易賣不出去，因此價格會比較低，但是最近的消費者比較不忌諱這些，因此很容易因為價格低而馬上銷售一空。

樓層是很多人都很關注的買房考量之一，其實沒有哪個樓層只有優點沒有缺點的，只要找出自己特別關注的需求，在選出最符合需要的樓層，就是買房最好的樓層！

–

更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!

更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!

買預售屋不是像中古屋一樣，看房就能大約知道情況，必須要預估未來房子的屋況以及未來附近區域都是很大的問題，如何不被建商美美的樣品屋欺騙真的需要很清楚的看屋頭腦啊~因此今天就要來提醒大家，在預售屋看屋以及簽合約的流程中應該要注意什麼事情!

1. 預售屋看房該怎麼看?

買房的一切從看房開始!先前有介紹過中古屋看房的注意事項有哪些(來看>>帶你從三大面向看中古屋看屋注意事項!)，那麼因為無法像中古屋一樣可以到現場直接觀察屋況的預售屋，看房注意事項又有哪些呢?

• 座落位置注意: 釐清土地用途，若是商業用地就有可能產生同棟大樓住商混用的問題，若是工業用地的話是不能提供住宅使用的!以及建案銷售接待中心可能與最後建築物坐落的位置及外觀不一樣，還有最基本的附近環境機能、房屋坐向方位、嫌惡設施等都要釐清!
• 建築物規劃注意:建商的棟數規劃、戶數規劃都會影響到未來的居住品質，戶數多寡可能會影響到未來公設地使用及維護，還有管委會運作的品質、電梯與戶數比例是否得當?以及棟與棟之間是否有足夠隱私空間、採光充足的問題。
• 室內裝潢注意: 一般客廳、衛浴、廚房大家在看房時都會有各自想要注意的細節，但這邊要提醒的是，可以看梁柱是否外推或是有占掉室內坪數，還有建商所稱的防水保固，一定要再確認細節，不然交屋後沒多久就會有漏水問題可是得不償失!
• 車位公設注意: 首先車位要注意的是停車場的類型，以及計算單位是「坪數｣還是「個數｣，再來是公設用途確定，必要性及合理性都是需要參考的地方，否則最後變成多繳錢卻用不到的公設就會很困擾，最後很重要的還有，要確認公設比以及室內坪數，這會關係到買房之後的室內空間大小呢!

2. 預售屋合約陷阱有哪些?

對於買預售屋來說，與建商的合約可以說是相當重要，因為已經沒有實體的保證，合約中可能也會產生許多陷阱，一起來看需要注意哪些事項吧!

• 建商是否合法: 除了檢查建商是否領有合法可建造的執照外，也要善用經驗法則檢驗建商，了解建商過去風評以及案例，提升自己買房上的保障!
• 審閱合約期限 : 買房上花的金額真的不小，因此合約上任何問題都要放大檢視，才不會後悔! 不管是建商要求你符合某些條件還是需要繳金額才能審閱合約，還是審閱期限不超過五天都是不合法的，需要小心!
• 履保機制解釋 : 預售屋的履保目前由政府規定五種措施，有價金返還、開發信託、價金信託、同業及工會互保等等。而預售屋履保較特別的地方是，容易有民眾求償無門的情況，因此要堅持將買賣價金匯到專戶並且都要開立收據等保證。
• 各時期開工日期 : 簽約時應該要看到開工、完工以及交屋日期都有清楚標明確切日期，並定期打電話關心進度，才不會期限到了才發現有延遲交屋的情況。還有完工後的保固期限以及範圍等售後服務的注意也很重要!
• 違約條款注意 : 因為預售屋從看屋到最後交屋約要3年的時間，為了要避免建造出的成果有重大瑕疵不能解約，應該要詳細訂定，買家應該檢查違規事項是否有漏掉沒寫，例如違約金、賣方之瑕疵擔保責任等等。

 

看完以上預售屋看房、合約注意事項之後，買屋新手們對於預售屋的買賣有沒有稍微了解了呢!釐清自己對於想要的預售建案的需求及保障是什麼真的很重要喔!下一篇就來介紹預售屋在買賣房屋流程以及這其中有沒有什麼別的注意事項!

 

更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!

更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!

買房真的會遇到好多問題，好不容易花一大筆錢買了房，卻買到漏水屋真的好生氣!那應該要如何避免以及事後要如何處理呢?一起來看!

1. 如何避免買到漏水屋?漏水屋跡象這樣看!

如何避免買到漏水屋? 屋齡是判斷標準嗎? 大家買房最理想的情況，就是從一開始觀察出來有無漏水，不然交屋後才發現又會延伸許多問題要處理真的很麻煩!那麼這裡就有專家分享幾招可以觀察出漏水屋的好方法!

• 時機: 首先在下雨天是最容易看出房屋有無漏水跡象的時機，一兩天可能有點困難，但在連日大雨的天氣下，可以看看房子的屋頂、地面、牆面等地方，是否有漏水、滲水的水漬痕跡。若是屋主在大雨過後有特別刷上新的油漆或換上新裝潢，也有可能是想清除漏水的痕跡。
• 地板:地面磁磚或是木地板如果有縫隙、凹凸、顏色深淺不一，都有可能是漏水痕跡。
• 天花板、牆面、窗戶:這三個區域也不能漏掉，天花板與牆面的交接處有水漬、水痕，甚至是壁癌的情況就要小心，是漏水屋的機率就很大，窗框周圍若有類似現象也要特別注意!
• 浴室:浴室是大家容易忽略但也是常出現漏水現象的地方，浴室外牆面或是天花板的查檢孔，看內部有沒有積水!
• 詢問左鄰右舍: 還有一個方法也很重要，記得看房時順便問一下鄰居，同棟大樓有沒有也發生過這種現象。

2. 不小心真的買到漏水屋怎麼辦?漏水屋該如何處理?

有的時候，我們預防了這麼多還是會不小心買到漏水屋，那如果真的很不幸運買到漏水屋應該要如何處理呢?快來看專家建議我們怎麼做!

• 請專家鑑定漏水時間點在何時?

若是發現漏水問題，最先需要確認誰要負責擔保這個瑕疵，建議第一時間就可以先找專家來鑑定漏水時機，是在房屋買賣的哪個時間點，以及漏水情況是否嚴重，而瑕疵擔保是以買賣時間點劃分，買賣雙方應在簽契約時就知情或是協議，鑑定完後就可以依照協議解決後續問題。

• 觀察契約有無揭露漏水問題?

在成屋買賣契約中以及不動產說明書裡，都有欄位清楚告知房屋是否漏水，若是賣方有告知不夠詳盡或是根本沒告知，買方就可請求解除契約、損害賠償或減少價金，但並沒有「解決瑕疵｣這個賠償選項，除非在一開始的買賣契約當中有詳列出「由賣方負責修繕」、「修繕程度」、「修繕費用分擔方式和比例」等等，才會由賣方來負責修繕。

• 發現瑕疵後期限問題?

根據民法第365條，瑕疵擔保請求權是交屋後5年。但根據同一條法律，如果被發現發現瑕疵後沒有在6個月內都沒有通知賣方，很可能會被視為接受漏水，而無法主張瑕疵擔保的權利!

3. 更多有關漏水屋的注意事項看這邊!

• 公設、氣候、不明原因: 專家表示，如果是因為公設以及氣候，以及不明原因發霉而漏水，主張解約時可能也會產生困難。
• 誰請專家鑑價:有時買賣雙方在聘請專家鑑價時也要達成共識，有可能因為互不滿意結果而引起更大的糾紛，所以在請專家鑑定漏水前也需要注意是否要達成共識喔~

大家在買屋前真的要擦亮眼睛，畢竟不只有中古屋會有漏水問題，新成屋也有可能會有漏水的危險!所以買屋前建議可以就先請專家驗屋，才不會造成無法解決的糾紛~

更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!

更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!

還記得前一篇有教大家關於房屋貸款的小知識嗎?熱烈敲碗的下一集來啦!這一篇要教大家，房屋貸款的類型有哪些?以及什麼條件容易貸的到款，什麼條件不容易，最後還有其他注意事項供大家參考，想了解房屋貸款的人趕快往下看吧!

1. 房屋貸款類型有好多種!6種最常見的房貸類型~

• 指數型房貸: 指會隨著基準利率上下浮動的利率，其利率計算的方式為:定儲利率＋加碼利率，所以申貸人可以隨著獲得貼近市場價格的利率。適合首購族及一般小資族，因為利率透明。不過要注意，市場利率上揚時，房貸利率也會跟著上漲。
• 理財型房貸: 只除了一般房貸外，還有一個銀行依據抵押房子的市值，提供循環透支額度，是結合存款和房貸帳戶的產品，已還掉的貸款本金可隨時再借出或歸還，但利率也會比一般房貸還高。較適合有短期資金需求或是資金可靈活調度的投資族。
• 保險型房貸: 就是與保險結合的房貸，申請房貸的同時結合壽險，讓申貸者如果在契約期間遭遇重大疾病無法償還房貸時，其保險金可優先償還房貸。適合退休或是重視生命財產者。
• 固定型房貸: 指還款期間都是固定利率，好處是不受利率上漲影響，申貸人可以更有效的規劃每月財務狀況，適合首購族或一般小資族。須注意的是，一般銀行通常僅會在貸款前期固定利率。
• 抵利型房貸: 指銀行會幫申貸者辦一個活儲帳戶，銀行會在計算利息時，同時扣除申貸者幫申貸者從存款中扣除房貸額，所以帳戶錢越多，免繳金額越高。但利率也會比指數型房貸來的高，較適合具有一定資金的人，例如主管階級或退休族等。
• 綜合型房貸: 指結合固定及機動利率，可自由搭配金額的比重，通常結合一般房貸以及理財型房貸的商品，就可以節省利息的同時也能擁有彈性資金，適合投資族。

2. 房貸審核條件大公開!哪些情況較容易貸的到款?

買房申請房貸時，大家一定都會希望房貸能成功申請，或是可以申請到較優惠的利率，那麼下列就要來幫大家列出哪些是容易可以貸款的條件，哪些是不易貸款的條件。

• 易貸條件:

申貸人:首先是擁有良好的信貸紀錄，這樣銀行才會更相信你會還款，也更有談判空間，再來是有固定工作，可提供薪資及貸款證明，而且職業越穩定越佳。另外，願意提供保證人，銀行會評估保證人的還款能力來增加貸款成數。已有家庭者也是銀行歡迎的貸款條件之一喔!

申貸物品: 首先在保值黃金區段購屋，可以獲得較高的貸款成數，且住宅區(有包括「住｣字樣的不動產)都會是銀行喜歡承作的不動產，另外有其他高價值的擔保品做擔保，也能獲得高貸款成數。

• 不易貸條件:

申貸人: 信用不良或是信用空白者，較不易獲得銀行青睞，信用空白是指沒有借款、還款紀錄，沒有信用分數者，銀行就無法確定申貸者是否能準時還款。

申貸物品: 臨近廟宇、靈骨塔、墓地等附近有嫌惡設施者，房屋本身有瑕疵，例如輻射屋、海砂屋、凶宅或是產權不清、不完整或有糾紛者，這些高風險物件都是難以貸款的!

3. 房屋貸款方案選擇?哪一種方案才是適合我的呢?

首購族除了想知道銀行的貸款條件外，最想知道的就是有哪些優惠了吧!政府有提供的貸款優惠方案，首購族別錯過!

通常首購都會有資格申請的是「青年安心成家專案」，政府提供前2年零利率,第3年起一般戶即按郵儲2年期定儲利率＋0.042%機動調整。還有「自購住宅貸款利息補貼」最高額度也有到250萬。要記得到有有承辦政府優惠房貸的銀行作申請喔!

更多政府補助的房屋貸款可看內政部不動產資訊平台

4. 其他有關房屋貸款注意事項!

• 貸款期限: 並不是貸款期限以及寬限期越長，就越划算! 期限越長代表繳給銀行的利息就越多，寬限期越長，寬限期後的月付金有可能會是原本的2倍以上。所以在計算的時候，一定要設想到未來還款金額的變化。
• 綁約條款及違約金內容: 借款人容易忽略可以爭取更短的綁約期以及綁約條款，有時還是會有會需要轉貸的情況發生，所以能盡量爭取到短的綁約期以及較少的違約金是越好的。
• 政府的限制: 投資客須隨時注意政府的房地產政策，像是房地合一稅或是豪宅貸款限制等等，但對於自住客和一般小資族來說這些影響並不大。
• 如何培養信用: 信用紀錄空白者，建議可以申請一張信用卡，若家中長輩擔心小孩亂刷卡，可以不用申請太大的額度，也可以不用開啟預借功能，只要使用者都有準時還款，對銀行的信用分數就會往上升。

第二篇關於房貸申請的資訊文就到這裡拉!看完這兩篇內容大家是否對於房貸申請更了解了呢!買房畢竟是一筆很大金額的支出，希望大家在申請房貸的時候，優惠方案以及貸款注意事項也要多加小心，才不會無故花了冤枉錢!

 

更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!

更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!