標籤: 房產新聞

根據六都最新公告移轉棟數資料顯示，反映2021年11月房市交易熱絡，12月六都移轉棟數合計2.78萬棟，月增7%且年增6%，2021六都全年移轉棟數26.8萬棟，也寫下8年新高，12月六都建物買賣移轉棟數創下近72個月新高。

房市交易熱區大洗牌，2021年雙北以外地區崛起態勢明顯，「桃中高」首見單月全數站上五千棟，去年六都除台北市外，其餘五都均呈現價量俱揚走勢。南台灣、重劃區、平價區三大動能帶動下交易爆量，桃園區1.17萬棟為全台唯一破萬的行政區，高雄前金、台南仁德年增率逾一倍為成長王；六都中有45個主要行政區交易量創下自房地合一稅實施六年來新高；其中還有九個行政區更是連五年擴量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021房市呈現價量齊揚的走勢，許多區域的房價創下新高，交易量也同步增溫，成交結構也逐漸呈現區域平衡，大台北以外的區域崛起，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，而近期特別又出現新的年終紅包驚喜，可能會見到許久不見的年終購屋行為，目前市場資金動能仍充沛，只是短期房市信心太強，房市似乎有點過熱。

在通膨壓力及資金狂潮帶動下，各都房市交易遍地開花，大家房屋企研室副理郎美囡指出，交易量創新高的行政區可分為二大類，一為近年的有重劃區的推案熱區，建商大力推案進入交屋高峰期，多數地段屬於蛋白區、甚至蛋殼區，價位相對親民，在房市多頭時更易吸引首購、投資買盤進駐。

例如過去每年移轉量僅約2,000～3,000棟的桃園龜山，因A7重劃區進交屋高峰期，2021年爆衝至6,283棟，台中北屯區因重劃區交屋暢旺，更由過去約每年6,000棟的移轉量，增至逾9,000棟。

另一類是機能成熟區或蛋黃區，這兩年資金狂潮下，蛋白區房價上揚，漲幅更勝蛋黃區，反而讓買方思考布局於優勢地段，且這幾年台商及資金回流，高端買盤增加，推升熱門地段的交易量。

文章來源>> 6都房市南強於北 台北敬陪末座

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過去雙北一直是房價高的熱門區域，不過近期雙北房市也已經漲到一個巔峰，倒是中南部的房價正在興起開始往上追，北部與中南部的房價價差也逐漸縮減，比如最近縣市合併話題火熱的新竹，房價從10年前北市的28%，追到房價達北市4成。

北台灣新建案房價漲勢最凌厲的地方，分別是新竹地區和台北市。新竹Ｑ１房價漲至二三點七萬元／坪，季漲約二點二％；若與去年同期相比，則漲約三點五％，且超越一五年高點，改寫歷史新高紀錄。

新竹電子科技業景氣強勁，再加上Ｑ１新建案供給量偏低，且新案多位在蛋白區，蛋黃區段如竹北四大重劃區、竹市東區與北區等地供給極為有限。由於蛋黃區供給過少，市場供不應求，新案價位持續墊高，使蛋白區房價啟動跟漲效應，整體大致呈現全面上漲的格局。

根據最新實價登錄，新竹豪宅若山2期「若合山」高樓層22樓戶別去年10月以總價8,645萬元易手，每坪62.7萬元再創新竹成屋實價新高，新竹房市經過近半年狂漲，包括成屋及預售案在內，已有20多個社區最高成交價站上5字頭。

台灣房屋集團趨勢中執行長張旭嵐表示，疫情下帶動製造業景氣暢旺，新竹房市買盤擁有全台所得及消費力最強、且均質的竹科客源支撐，不少竹北高鐵特區、新竹市關埔、介壽重劃區等熱門區段、指標建商所興建、合計近20個社區，近來最高成交單價均已逾每坪50萬元，不僅房價水準已超車鄰近桃園，更已不下於新北水準。

而專家也表示，若是竹竹縣市真的合併成功，按照過往縣市合併升格的經驗來看，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，當年桃園市升格，青埔一帶房市區域漲聲響起，如同現在新竹縣市房市在竹科概念題材帶動下已經相當沸騰，多次爭議投資也由當地興起，無疑是助長房價抗跌走升。此外，車站周邊、牛埔等熱門地帶也是購屋重點，比起已經炒熱的竹科周遭，更具備潛力。

陳炳辰也警告，只要房市出現反轉，當地若沒有一線城市支撐價格，不見得當地擁有能力對抗全面下修的環境，如同當年桃園升格後，青埔在經歷一段時間也陷入房市黑暗期，民眾都得居安思危。

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2021下半年雖然經歷了疫情以及政府打房政策，全台房市整體多頭市場的軌跡依舊沒變，市場回溫的速度超越預期，尤其今年房市出現「南台灣崛起」的趨勢，根據六都最新公告移轉棟數資料顯示，反映10月房市交易熱絡，11月六都移轉棟數合計2.59萬棟，月增9%且年增6%，而台南市與高雄市前11月的移轉棟數，已經超越去年全年，市場明顯比北部更為火熱。

而南臺灣房市會這麼火熱，原因絕對不能少了台積電設廠的因素，台積電已在台南科學園區設立了晶圓6廠、14廠、18廠，及先進封測2廠，這些工程師因為工作關係，必須在台南安家立業生活，從而帶動大台南地區的經濟成長，台南完全複製新竹的經驗，朝向全市共富的方向發展，以致高雄一直爭取台積電進駐。

台南由過去以農業為主的城市，逐漸轉型成高科技都會城市，過去在這裡擁有大面積廠房土地的老紡織廠，後來都因為台積電的到來而雞犬升天，過去用公頃買進的土地，現在改用一坪、一坪計價的在賣，經過60年的時光，這些土地唯一的成本只有土地增值稅，荒廢的廠房轉身成為人人爭搶的資產，這種增值爆發力值得大家關注。

而此次9月中旬開始有消息指出台積電落腳在楠梓中油高雄煉油廠，也因此周邊買氣大爆發，進一步帶動高雄整體的房市，高雄在過去是工業城市，未來也即將轉型為高科技城市，還有路竹、橋頭科技園區等關係，都將會帶進大量的就業機會，人口進駐後，就會有買賣房屋需求!

南臺灣蛋白區房價的上漲不只侷限於半導體產業鏈帶動的地區，其擴展效應已延伸至周邊房價基期更低的蛋殼行政區，例如台積電落腳台南科學園區，不只新市、善化漲幅勇冠六都行政區，其擴散效應從蛋白延伸至蛋殼區：北至新營、柳營，南至仁德、歸仁，再連結高雄科學園區，北至岡山，南至楠梓、梓官等區，成為南高帶狀黃金工業走廊，這與大台北地區從土城、中和、新店連接汐科工業區，再銜接台北內湖、南港成為大台北帶狀黃金工業走廊如出一轍，充分展現產業鏈南移現象。

專家分析，由於台積電將擴廠主力分布在台南與高雄，不但創造一萬人以上就業機會，更創造出近萬戶以上的購屋需求，搶地搶房現象出乎預期，這種效應與榮景，還會持續至少一年以上。

未來南北房價走勢，將因產業南移、南北均衡發展政策逐漸發酵所致，房價落差會縮小，加上高鐵一日生活圈串聯，對於過去與台北相較，基期過低成為南部房價高漲主因，台南與高雄房價只有台北五分之一，未來有機會縮小到四分之一甚至三分之一，隨著交通建設推動，都會範圍不斷擴大，不但促進蛋白區生活機能，更能舒緩都市擁擠壓力，對整體區域均衡發展產生良性發展的影響。

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近期熱絡的房市導致逐漸高漲的房價引起民怨，立委擬修法推動課徵「囤房稅」建議非住用房屋稅最少1.8％起跳，有人提出擁多屋者調到10%稅，也要同步下修自用住宅最低稅率。對此，財政部長蘇建榮也在11月3日允諾，3個月內可提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率、下修自用住宅最低稅率的可行性。屆時，財政部會根據和地方政府溝通的結果，提出報告，包括自用住宅最低稅率下修、其他非自用住宅的稅率調高，以及是否採全國總歸戶制、現制實施狀況等。

財政部指出，我國現行已有囤房稅制度，地方政府現行可依照房屋稅條例訂定差別稅率。為持續督促地方政府落實房屋稅制的稅基評定及調整徵收率，財政部於23日找來8個房價顯著上漲縣市與13個2022年要調整房屋標準單價等縣市稅捐機關討論，就推動非自住住家用房屋採差別稅率課徵及落實依法重行評定房屋稅稅基二個議題，進行經驗分享及意見交流。

其中，新北市、桃園市、台中市、高雄市等四都跟新竹縣市皆表態，會努力去跟進、訂定房屋稅差別稅率，但還是要看地方議會能否通過各縣市的「房屋稅徵收率自治條例」修正案。目前為止，新北、桃園、台中、新竹縣市尚未提出具體方向。其中，高雄市已將囤房稅方案列入優先評估，最為積極。高雄市財政局長陳勇勝表示，因近期台積電宣布進駐高雄，導致高雄楠梓與鄰近區域房價大漲，經評估高雄市約有106萬戶房屋，其中有8.4萬戶為非自住。

那麼囤房稅是什麼呢?是指針對非自住住宅，而持有大量房地產的投資客，依照他們持有的房地產數量加稅，越多房屋稅率就會越高。常常會與囤房稅搞混的還有空屋稅，空屋稅目前是指針對建商及一般民眾的空置房屋額外加稅，而目前只有在台北市的房屋稅稅率表當中出現。

而目前囤房稅有台北市針對持有非自住房屋兩戶以下（含兩戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，三戶以上（含三戶）每戶按3.6％課徵房屋稅。

 

另外，宜蘭縣也已對持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.5％、三戶到七戶為2％、八戶以上為3.6％；連江縣為持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.6％、三戶以上一律為2％。

除已施行的台北市、宜蘭縣、連江縣等三縣市以外，台南市已提出囤房稅草案，目前已通過市議會初審，未來將針對持有五戶以下（含五戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，六戶以上（含六戶）每戶按3.6％課徵房屋稅，若完成三讀，估計可如期在2022年7月上路，2023年5月繳房屋稅適用。

而新竹縣政府稅務局長彭惠珠說，各縣市實際狀況不同，新竹縣這幾年人口成長，尤其竹北地區人口移入明顯，跟其他縣市面臨人口外流狀況不同，人口移入也讓房市需求大於供給，並非只是單純投資問題，是否要調整為差別稅率沒有定調，還須研議。竹縣也會持續關注其他縣市作法，審慎研議後再說明。

不過，國內房屋持有成本偏低，一間房屋每年持有房屋稅成本不過數千至數萬元，但房價增值幅度、轉手獲利動輒百萬計，如不提高房屋標準單價(稅基)的話，光靠囤房稅恐效果不彰。參考韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看，至今反讓首爾房價飆漲五成，創歷史新高，租金也大漲兩成，引發更高的民怨。因此政府除了推出囤房稅，應該還須搭配其他手段才能更有效抑制高房價。

文章參考>>財政部找北市、台南分享「課囤房稅」　6縣市表明將跟進

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文章參考>>新北、桃、竹、台中、高雄 有意推囤房稅

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這幾年房價直線上升，尤其是南台灣的台南在台南科學園區帶動下，甚至出現房價漲幅誇張的情勢，台南永康房價飛漲原因主要是本來台積電所在南科位置就已經有日月光與台達電等高科技產業，新移入購屋人的收入足以帶動房價，因此周邊有基本面。還有專家表示，因為近期地方建設發展吸引大量投資客出動，加上台南房價過去基期較低，因此導致現在被炒高的狀況非常明顯。

而在這個漲幅下，許多首購族不得不考慮往房價較低的「蛋殼區」，但也因此造成房市低價區興起一波瘋漲潮。實價登錄揭露，今年前三季台南市永康區大樓、華廈成屋的成交單價，扣除1樓與特殊交易後，不乏突破3字頭的案件，除東橋重劃區出現36.3萬、坐3望四行情，一向被認為是房價相對親民生活圈的復國商圈，區域內復國一路上，也出現3字頭以上的成交單價。

在地房仲進一步說明，3字頭行情主要出現在小坪數華廈新建案，區段5年內產品單價仍多落在25萬以內，中古屋產品則尚有1字頭，不過受到大環境帶動，也已經逐步往2字頭靠攏。

信義房屋復國店店長黃彥鈞分析，目前復國商圈有可能超過3字頭行情的產品包括大樓及華廈1樓店面，也有部分是整棟規劃套房或小坪數2房格局，總價介於600至700多萬，但單價相對較高，主要是置產客買來收租，亦有一些預售建案開價在28至30萬之間。整體來說，復國商圈5年內新屋的單價，仍會落在25萬以內，距離全面站上3字頭還要段距離。

但黃彥鈞表示，由於復國商圈本身鄰近交流道，交通便利，其地理位置又介於東橋重劃區、平實營區之間，兩者新屋的成交單價多在3字頭，甚至出現坐4望5行情，因此，過去房價基期相對低的復國商圈，近期也顯著被帶動，買盤多來自原本打算購買東橋或東區的自住客，考量房價漲太快，轉而到復國商圈看屋，進一步推升交易價量，尤其越靠近東區、東橋的社區，價格越高。

以全台數據來看，根據新建案調查指出，五都及新竹縣市的蛋殼區，近五年的大樓新案漲幅驚人，漲勢最兇是台南新市區，以漲幅78.8%居冠；第二名是台南善化區，漲幅70.3%；第三名由新竹新埔鎮漲幅66.2%。

漲幅最高的台南市，過往在六都房市價量雖屬「末段班」，近年卻在建設興旺，就業與人口雙雙強勁，加上地價相對低廉，吸引建商南遷插旗。像是曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」，房價始終在1字頭徘徊的善化、新市，近年受益南科議題發燒，周邊居住需求強勁，不僅建商嗅到商機，頻頻獵地推案，投資客同樣湧進卡位，目前兩地大樓2、3房，成交價格均站穩2字頭，隨著台積電南科廠陸續完工，加上近善化市區的南科F、G區區段徵收案開跑，後勢利多不斷。

 

文章參考>>房市／台南永康舊商圈也出現3字頭房價

文章參考>>台南蛋殼區也漲！這區「鄉下中的鄉下」新案站上2字頭

文章參考>>品觀點》房市重心南移 台南永康有基本面

 

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最近房市超火熱，而其中桃園區為桃園市的購屋最熱區，據最新官方統計，桃園區今年5月住宅平均成交價達24.3萬，新成屋平均單價達31.8萬，均高居7大主要行政區之冠，根據預售屋實價登錄顯示，桃園預售市場有九個預售案最高實價站上4字頭，其中六個位於青埔特區。

桃園重劃區一直都很熱門，近期房市回溫後更是漲勢明顯，專家分析，受惠於捷運路網興建、公共建設投入，吸引許多本地及外地的買客購買，而桃園買氣最夯的4大重劃區分別為中路重劃區、青埔高鐵特區、A7重劃區、八德擴大重劃區，各重劃區都有各自亮點吸引買家購買。

根據桃園不動產交易e指通統計實價資料，自109年1月至110年9月期間，盤點5年內桃園市各大重劃區中新大樓交易件數，前四名分別為桃園區的中路重劃區2608件、中壢區的青埔高鐵特區2410件、龜山區的A7重劃區1041件、八德區的八德擴大重劃區913件。

首先對雙北買客最有吸引力的重劃區，絕對是八德擴大重劃區及A7重劃區，因為分別有桃園捷運綠線、機場捷運，再加上地理位置鄰近雙北，通勤時間落在20分鐘至1小時以內，與許多新北市蛋白、蛋殼區差不多，且比起雙北房價偏低，普遍能在1500萬以內買到屋齡新的大樓2、3房，對於本身有預算考量，但又有通勤上班需求的雙北客有相當吸引力。

信義房屋A7重劃店店長李德煌指出，A7重劃區有機捷，往來桃園機場十分便利，若需通勤雙北市區也只需30分鐘至1小時，因此，來自新莊、三重、蘆洲及北市等地的首購族，或是空服員、機師，以及需要經常出國出差的國際貿易客都是主力客群。再者，若與A7相鄰的A9林口站周邊相比，更使A7房價相對親民、屋齡更新的優勢被凸顯出來。所以目前A7的購屋者中，有高達7到8成都來自雙北，並多鎖定總價800至1400萬之間的大樓2、3房產品。

再來還有近期各大購物商城進駐且建設不斷的青埔高鐵特區成為價格及漲幅雙冠王，根據桃園不動產交易e指通顯示，109年1月~110年9月青埔高鐵特區五年內新大樓平均交易價格為30.88萬，漲幅為16%，雙雙是桃園熱門重劃區之最。

但與A7重劃區不同的地方是，特別的是青埔高鐵特區吸引的，反而是在地換屋族是主要購屋族群。信義房屋青埔A19店主任沈佳就表示，一般認為青埔高鐵特區會吸引通勤族來此地購屋，但事實上，購屋族群當中有大約五成是桃園在地換屋族，主要是考量價格、交通和生活機能。

信義房屋桃園區協理王憲正再分析，青埔過去因相關機能尚未到位被稱「鬼城」，隨著百貨商場進駐，提升食衣住行育樂機能，例如華泰名品城的觀光效應也提升房市能見度，而環球購物中心有家樂福進駐，是青埔第一家大型零售賣場，生活機能、人口入住到位，帶動房價上揚。

以價格來說，中壢市區10年內大樓價格與青埔高鐵特區5年內大樓價格相差不大，但是整體環境如購物商場多元，雙鐵又可快速往來台北桃園的優勢比市區還要好，同時多項建設未來性可期，讓不少換屋族捨棄中壢市區而選擇青埔高鐵特區。

房地產業者分析，在利多題材帶動下，新興重劃區土地交易價格屢創新高，尤其青埔、小檜溪二大重劃區不僅在地大型建商雲集，更吸引全國性建商搶進，推案上更具創價力。

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