分類: 熱門房市新聞

近期熱絡的房市導致逐漸高漲的房價引起民怨，立委擬修法推動課徵「囤房稅」建議非住用房屋稅最少1.8％起跳，有人提出擁多屋者調到10%稅，也要同步下修自用住宅最低稅率。對此，財政部長蘇建榮也在11月3日允諾，3個月內可提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率、下修自用住宅最低稅率的可行性。屆時，財政部會根據和地方政府溝通的結果，提出報告，包括自用住宅最低稅率下修、其他非自用住宅的稅率調高，以及是否採全國總歸戶制、現制實施狀況等。

財政部指出，我國現行已有囤房稅制度，地方政府現行可依照房屋稅條例訂定差別稅率。為持續督促地方政府落實房屋稅制的稅基評定及調整徵收率，財政部於23日找來8個房價顯著上漲縣市與13個2022年要調整房屋標準單價等縣市稅捐機關討論，就推動非自住住家用房屋採差別稅率課徵及落實依法重行評定房屋稅稅基二個議題，進行經驗分享及意見交流。

其中，新北市、桃園市、台中市、高雄市等四都跟新竹縣市皆表態，會努力去跟進、訂定房屋稅差別稅率，但還是要看地方議會能否通過各縣市的「房屋稅徵收率自治條例」修正案。目前為止，新北、桃園、台中、新竹縣市尚未提出具體方向。其中，高雄市已將囤房稅方案列入優先評估，最為積極。高雄市財政局長陳勇勝表示，因近期台積電宣布進駐高雄，導致高雄楠梓與鄰近區域房價大漲，經評估高雄市約有106萬戶房屋，其中有8.4萬戶為非自住。

那麼囤房稅是什麼呢?是指針對非自住住宅，而持有大量房地產的投資客，依照他們持有的房地產數量加稅，越多房屋稅率就會越高。常常會與囤房稅搞混的還有空屋稅，空屋稅目前是指針對建商及一般民眾的空置房屋額外加稅，而目前只有在台北市的房屋稅稅率表當中出現。

而目前囤房稅有台北市針對持有非自住房屋兩戶以下（含兩戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，三戶以上（含三戶）每戶按3.6％課徵房屋稅。

另外，宜蘭縣也已對持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.5％、三戶到七戶為2％、八戶以上為3.6％；連江縣為持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.6％、三戶以上一律為2％。

除已施行的台北市、宜蘭縣、連江縣等三縣市以外，台南市已提出囤房稅草案，目前已通過市議會初審，未來將針對持有五戶以下（含五戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，六戶以上（含六戶）每戶按3.6％課徵房屋稅，若完成三讀，估計可如期在2022年7月上路，2023年5月繳房屋稅適用。

而新竹縣政府稅務局長彭惠珠說，各縣市實際狀況不同，新竹縣這幾年人口成長，尤其竹北地區人口移入明顯，跟其他縣市面臨人口外流狀況不同，人口移入也讓房市需求大於供給，並非只是單純投資問題，是否要調整為差別稅率沒有定調，還須研議。竹縣也會持續關注其他縣市作法，審慎研議後再說明。

不過，國內房屋持有成本偏低，一間房屋每年持有房屋稅成本不過數千至數萬元，但房價增值幅度、轉手獲利動輒百萬計，如不提高房屋標準單價(稅基)的話，光靠囤房稅恐效果不彰。參考韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看，至今反讓首爾房價飆漲五成，創歷史新高，租金也大漲兩成，引發更高的民怨。因此政府除了推出囤房稅，應該還須搭配其他手段才能更有效抑制高房價。

文章參考>>財政部找北市、台南分享「課囤房稅」　6縣市表明將跟進

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這幾年房價直線上升，尤其是南台灣的台南在台南科學園區帶動下，甚至出現房價漲幅誇張的情勢，台南永康房價飛漲原因主要是本來台積電所在南科位置就已經有日月光與台達電等高科技產業，新移入購屋人的收入足以帶動房價，因此周邊有基本面。還有專家表示，因為近期地方建設發展吸引大量投資客出動，加上台南房價過去基期較低，因此導致現在被炒高的狀況非常明顯。

而在這個漲幅下，許多首購族不得不考慮往房價較低的「蛋殼區」，但也因此造成房市低價區興起一波瘋漲潮。實價登錄揭露，今年前三季台南市永康區大樓、華廈成屋的成交單價，扣除1樓與特殊交易後，不乏突破3字頭的案件，除東橋重劃區出現36.3萬、坐3望四行情，一向被認為是房價相對親民生活圈的復國商圈，區域內復國一路上，也出現3字頭以上的成交單價。

在地房仲進一步說明，3字頭行情主要出現在小坪數華廈新建案，區段5年內產品單價仍多落在25萬以內，中古屋產品則尚有1字頭，不過受到大環境帶動，也已經逐步往2字頭靠攏。

信義房屋復國店店長黃彥鈞分析，目前復國商圈有可能超過3字頭行情的產品包括大樓及華廈1樓店面，也有部分是整棟規劃套房或小坪數2房格局，總價介於600至700多萬，但單價相對較高，主要是置產客買來收租，亦有一些預售建案開價在28至30萬之間。整體來說，復國商圈5年內新屋的單價，仍會落在25萬以內，距離全面站上3字頭還要段距離。

但黃彥鈞表示，由於復國商圈本身鄰近交流道，交通便利，其地理位置又介於東橋重劃區、平實營區之間，兩者新屋的成交單價多在3字頭，甚至出現坐4望5行情，因此，過去房價基期相對低的復國商圈，近期也顯著被帶動，買盤多來自原本打算購買東橋或東區的自住客，考量房價漲太快，轉而到復國商圈看屋，進一步推升交易價量，尤其越靠近東區、東橋的社區，價格越高。

以全台數據來看，根據新建案調查指出，五都及新竹縣市的蛋殼區，近五年的大樓新案漲幅驚人，漲勢最兇是台南新市區，以漲幅78.8%居冠；第二名是台南善化區，漲幅70.3%；第三名由新竹新埔鎮漲幅66.2%。

漲幅最高的台南市，過往在六都房市價量雖屬「末段班」，近年卻在建設興旺，就業與人口雙雙強勁，加上地價相對低廉，吸引建商南遷插旗。像是曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」，房價始終在1字頭徘徊的善化、新市，近年受益南科議題發燒，周邊居住需求強勁，不僅建商嗅到商機，頻頻獵地推案，投資客同樣湧進卡位，目前兩地大樓2、3房，成交價格均站穩2字頭，隨著台積電南科廠陸續完工，加上近善化市區的南科F、G區區段徵收案開跑，後勢利多不斷。

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最近房市超火熱，而其中桃園區為桃園市的購屋最熱區，據最新官方統計，桃園區今年5月住宅平均成交價達24.3萬，新成屋平均單價達31.8萬，均高居7大主要行政區之冠，根據預售屋實價登錄顯示，桃園預售市場有九個預售案最高實價站上4字頭，其中六個位於青埔特區。

桃園重劃區一直都很熱門，近期房市回溫後更是漲勢明顯，專家分析，受惠於捷運路網興建、公共建設投入，吸引許多本地及外地的買客購買，而桃園買氣最夯的4大重劃區分別為中路重劃區、青埔高鐵特區、A7重劃區、八德擴大重劃區，各重劃區都有各自亮點吸引買家購買。

根據桃園不動產交易e指通統計實價資料，自109年1月至110年9月期間，盤點5年內桃園市各大重劃區中新大樓交易件數，前四名分別為桃園區的中路重劃區2608件、中壢區的青埔高鐵特區2410件、龜山區的A7重劃區1041件、八德區的八德擴大重劃區913件。

首先對雙北買客最有吸引力的重劃區，絕對是八德擴大重劃區及A7重劃區，因為分別有桃園捷運綠線、機場捷運，再加上地理位置鄰近雙北，通勤時間落在20分鐘至1小時以內，與許多新北市蛋白、蛋殼區差不多，且比起雙北房價偏低，普遍能在1500萬以內買到屋齡新的大樓2、3房，對於本身有預算考量，但又有通勤上班需求的雙北客有相當吸引力。

信義房屋A7重劃店店長李德煌指出，A7重劃區有機捷，往來桃園機場十分便利，若需通勤雙北市區也只需30分鐘至1小時，因此，來自新莊、三重、蘆洲及北市等地的首購族，或是空服員、機師，以及需要經常出國出差的國際貿易客都是主力客群。再者，若與A7相鄰的A9林口站周邊相比，更使A7房價相對親民、屋齡更新的優勢被凸顯出來。所以目前A7的購屋者中，有高達7到8成都來自雙北，並多鎖定總價800至1400萬之間的大樓2、3房產品。

再來還有近期各大購物商城進駐且建設不斷的青埔高鐵特區成為價格及漲幅雙冠王，根據桃園不動產交易e指通顯示，109年1月~110年9月青埔高鐵特區五年內新大樓平均交易價格為30.88萬，漲幅為16%，雙雙是桃園熱門重劃區之最。

但與A7重劃區不同的地方是，特別的是青埔高鐵特區吸引的，反而是在地換屋族是主要購屋族群。信義房屋青埔A19店主任沈佳就表示，一般認為青埔高鐵特區會吸引通勤族來此地購屋，但事實上，購屋族群當中有大約五成是桃園在地換屋族，主要是考量價格、交通和生活機能。

信義房屋桃園區協理王憲正再分析，青埔過去因相關機能尚未到位被稱「鬼城」，隨著百貨商場進駐，提升食衣住行育樂機能，例如華泰名品城的觀光效應也提升房市能見度，而環球購物中心有家樂福進駐，是青埔第一家大型零售賣場，生活機能、人口入住到位，帶動房價上揚。

以價格來說，中壢市區10年內大樓價格與青埔高鐵特區5年內大樓價格相差不大，但是整體環境如購物商場多元，雙鐵又可快速往來台北桃園的優勢比市區還要好，同時多項建設未來性可期，讓不少換屋族捨棄中壢市區而選擇青埔高鐵特區。

房地產業者分析，在利多題材帶動下，新興重劃區土地交易價格屢創新高，尤其青埔、小檜溪二大重劃區不僅在地大型建商雲集，更吸引全國性建商搶進，推案上更具創價力。

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行政院主計總處發布最新一期國情統計通報，今年前7個月建築物所有權移轉登記雖較去年同期成長1成，但若細觀各月份與各區域狀況可發現，6、7月受疫情影響，六都之中僅台南、高雄的年增率仍正成長。

信義房屋楠梓土庫店店長蔡岳霖表示，即使台灣曾受到疫情衝擊，但高雄影響幅度相對較小，自住客持續有在看屋、購屋，較特別的是，這2個月科技大廠欲進駐高雄設廠的消息甚囂塵上，許多對市場走向比較敏感的外地置產客湧入高雄，包括廠區周邊的橋頭、楠梓、左營高鐵，乃至於捷運紅線上站點，都是詢問度及交易量高的熱區。

台積電現在已是當地的房市保證，房產業者表示前幾個月就已經有少許幾個自稱是台積電員工或是台積電上下游廠商，耳聞台積電即將在楠梓設廠的消息，提前部屬先買房。到了這幾個月新聞報出來時，房價更是大漲一番。

但事實上高雄的房價近年雖不像其他地區房市火熱，但也有基本買盤維持穩定成長，原本外圍的楠梓等區都屬於1字頭房價區，但隨著營建缺工、缺料讓建築成本大增，目前新建案都已經來到2字頭，如今又有台積電進駐設廠的話題帶動，也成為當地房市最大招牌。

而信義房屋楠梓店專案經理簡怡仁認為，近期盛傳積體電路大廠要進駐中油五輕舊址，帶動北高雄房市熱度，商家看準現階段話題性、未來發展性，也會刺激各家業者進駐意願。

楠梓根據高雄市民政局統計資料，截至今年9月，楠梓區戶數有7萬5808戶，人口數則有19萬144人，與10年前、也就是縣市合併後的2011年9月相較，戶數成長2成，人口數也增加近1成。也因為如此，看準區段人口紅利與未來發展性，近期許多連鎖業者紛紛插旗進駐，包括咖啡、餐飲、藥局、健身房、生活百貨、便利商店等。

業者考慮楠梓人口近年維持正成長，居住人口眾多，有辦法支撐越來越多店家經營，再加上台積電設廠的話，至少有萬名家庭遷入，加上上、下游廠商等人口，能帶來的商機無可限量。

再看回中古屋市場，以往像這種利多消息一釋出時，最快優先反映的會是案場裡的新建案價格以及土地市場表現，雖然中古屋反映的速度不會這麼快，但中古屋房價還是跟著新屋走，當新屋房價屢創新高時，中古屋屋主的售價自然也不會開低。

專家指出，現在的資訊相對透明，許多屋主紛紛都有惜售的態度，或是選擇調高價格等待時機，因為對中古屋的屋主來說，現在台積電的話題等於一大優勢，可藉此抬高房屋售價。

目前大家都在談台積電設廠的利多，但專家表示傳聞中可能落腳的高雄煉油廠所牽動的土壤汙染整治等環保議題，究竟廠區整治期程是否能如期完成？現階段可能都還無法全然保證。

但能肯定，這波台積電傳出楠梓設廠的訊息，儼然已經在當地掀起熱烈的房市話題，護國神山加上房市保證的效應加持之下，不論是新建案、土地市場，都已掀起房市狂潮，甚至帶動周邊經濟，後續熱度值得大家持續關注下去。

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信義房屋觀察發現，網路看屋服務越完善，物件瀏覽量、預約帶看量及成交時間表現都能好1倍以上，因此掌握趨勢，領先業界透過「圖像識別、深度學習等AI演算法自動3D建模」與「即時渲染」等新技術，率先推出「DiNDON智能賞屋」：強化「2D/3D空間圖」、新增「3D變裝」功能等線上賞屋服務，不僅可同角度、全方位對比原屋和變裝後的效果，更優化購售屋體驗與服務流程，預計年底信義房屋官網超過8成物件會套用此功能，可帶動網站訪次及流量成長7~8成、物件委託量增加2~3成，信義房屋AI應用大爆發，不止開啟消費者對家的想像，也正式啟動線上賞屋的新紀元。

「DiNDON智能賞屋」除保有過去「720度隨選隨看高畫質影像」優勢外，更推出「2D/3D空間圖」、「3D變裝」兩大特色服務，為台灣房仲業界首次運用AI演算法產生3D建模降低拍攝成本。「2D/3D空間圖」功能，以3D視野多角度檢視個別房間的相對位置，能迅速了解整體的空間概念，讓消費者身歷其境房屋的內部細節，快速瀏覽並篩選合適物件；而「3D變裝」功能，使用AI人工智慧去辨識計算牆的遠近、房間的尺寸、家具的位置，提供日式、北歐風及後現代三種風格的場景變裝，突破房屋既有現況的限制，立即看到房屋在不同變裝風格下的感覺，搭配量尺概算功能，在線上就能概知房屋內部的長寬高，節省找屋初期與屋主或房仲來回確認的時間。

以往售屋若要建構物件的3D立體圖，必須使用設備昂貴的3D專屬相機，拍攝時每一個步伐都必須是拍攝點位，約30坪的空間，就要拍攝超過60分鐘，通常都是代銷的樣品屋、高總價中古屋或是大型商場才會選用；信義房屋數位智能中心副總經理陳麗心表示，這次推出的「DiNDON智能賞屋」，同樣的空間用一般單眼相機約20分鐘就完成拍攝，再透過圖像識別、深度學習等人工智慧演算法自動3D建模，以全景即時渲染，實現線上即時變裝圖預覽效果，預計今年底信義房屋官網內超過8成中古屋物件，消費者都可透過「DiNDON智能賞屋」，開啟對家未來的想像。

統計信義房屋線上看屋使用者體驗的數據，2019第四季至2020年第一季，有拍攝720度互動看屋功能的物件，相較一般物件的瀏覽量多1.7倍、透過網站預約看屋的帶看量高出2.4倍、在網站上流通至成交的時間快1.2倍。陳麗心指出，一般買賣房屋到實際成交，通常需費時數月或半年以上，若屋況老舊或屋主自住不便隨時看房的物件，而無法看出房子的價值，就容易被買方忽略，現在透過「DiNDON智能賞屋」，消費者更能體驗到物件的內在美與價值，就能因而縮短購售屋時間，預期委託量、網站訪次及流量都可較以往有再次的成長。

信義房屋讓客戶用全新方式在網路看房，看到房子的未來，而將這份感受帶到線下，最後一哩路的關鍵，仍是實體門市房仲專業的服務，因此透過科技與數據的交互運用，洞察並掌握客戶需求，將再次拉高房仲業對數位服務的標準，成為線上賞屋服務的標準配備。

文章來源：信義房屋AI應用大爆發 率先推出「DiNDON智能賞屋」

影片分享：信義房屋首推「DiNDON智能賞屋」