買房知識王

還記得前一篇有教大家關於房屋貸款的小知識嗎?熱烈敲碗的下一集來啦!這一篇要教大家，房屋貸款的類型有哪些?以及什麼條件容易貸的到款，什麼條件不容易，最後還有其他注意事項供大家參考，想了解房屋貸款的人趕快往下看吧!

1. 房屋貸款類型有好多種!6種最常見的房貸類型~

• 指數型房貸: 指會隨著基準利率上下浮動的利率，其利率計算的方式為:定儲利率＋加碼利率，所以申貸人可以隨著獲得貼近市場價格的利率。適合首購族及一般小資族，因為利率透明。不過要注意，市場利率上揚時，房貸利率也會跟著上漲。
• 理財型房貸: 只除了一般房貸外，還有一個銀行依據抵押房子的市值，提供循環透支額度，是結合存款和房貸帳戶的產品，已還掉的貸款本金可隨時再借出或歸還，但利率也會比一般房貸還高。較適合有短期資金需求或是資金可靈活調度的投資族。
• 保險型房貸: 就是與保險結合的房貸，申請房貸的同時結合壽險，讓申貸者如果在契約期間遭遇重大疾病無法償還房貸時，其保險金可優先償還房貸。適合退休或是重視生命財產者。
• 固定型房貸: 指還款期間都是固定利率，好處是不受利率上漲影響，申貸人可以更有效的規劃每月財務狀況，適合首購族或一般小資族。須注意的是，一般銀行通常僅會在貸款前期固定利率。
• 抵利型房貸: 指銀行會幫申貸者辦一個活儲帳戶，銀行會在計算利息時，同時扣除申貸者幫申貸者從存款中扣除房貸額，所以帳戶錢越多，免繳金額越高。但利率也會比指數型房貸來的高，較適合具有一定資金的人，例如主管階級或退休族等。
• 綜合型房貸: 指結合固定及機動利率，可自由搭配金額的比重，通常結合一般房貸以及理財型房貸的商品，就可以節省利息的同時也能擁有彈性資金，適合投資族。

2. 房貸審核條件大公開!哪些情況較容易貸的到款?

買房申請房貸時，大家一定都會希望房貸能成功申請，或是可以申請到較優惠的利率，那麼下列就要來幫大家列出哪些是容易可以貸款的條件，哪些是不易貸款的條件。

• 易貸條件:

申貸人:首先是擁有良好的信貸紀錄，這樣銀行才會更相信你會還款，也更有談判空間，再來是有固定工作，可提供薪資及貸款證明，而且職業越穩定越佳。另外，願意提供保證人，銀行會評估保證人的還款能力來增加貸款成數。已有家庭者也是銀行歡迎的貸款條件之一喔!

申貸物品: 首先在保值黃金區段購屋，可以獲得較高的貸款成數，且住宅區(有包括「住｣字樣的不動產)都會是銀行喜歡承作的不動產，另外有其他高價值的擔保品做擔保，也能獲得高貸款成數。

• 不易貸條件:

申貸人: 信用不良或是信用空白者，較不易獲得銀行青睞，信用空白是指沒有借款、還款紀錄，沒有信用分數者，銀行就無法確定申貸者是否能準時還款。

申貸物品: 臨近廟宇、靈骨塔、墓地等附近有嫌惡設施者，房屋本身有瑕疵，例如輻射屋、海砂屋、凶宅或是產權不清、不完整或有糾紛者，這些高風險物件都是難以貸款的!

3. 房屋貸款方案選擇?哪一種方案才是適合我的呢?

首購族除了想知道銀行的貸款條件外，最想知道的就是有哪些優惠了吧!政府有提供的貸款優惠方案，首購族別錯過!

通常首購都會有資格申請的是「青年安心成家專案」，政府提供前2年零利率,第3年起一般戶即按郵儲2年期定儲利率＋0.042%機動調整。還有「自購住宅貸款利息補貼」最高額度也有到250萬。要記得到有有承辦政府優惠房貸的銀行作申請喔!

更多政府補助的房屋貸款可看內政部不動產資訊平台

4. 其他有關房屋貸款注意事項!

• 貸款期限: 並不是貸款期限以及寬限期越長，就越划算! 期限越長代表繳給銀行的利息就越多，寬限期越長，寬限期後的月付金有可能會是原本的2倍以上。所以在計算的時候，一定要設想到未來還款金額的變化。
• 綁約條款及違約金內容: 借款人容易忽略可以爭取更短的綁約期以及綁約條款，有時還是會有會需要轉貸的情況發生，所以能盡量爭取到短的綁約期以及較少的違約金是越好的。
• 政府的限制: 投資客須隨時注意政府的房地產政策，像是房地合一稅或是豪宅貸款限制等等，但對於自住客和一般小資族來說這些影響並不大。
• 如何培養信用: 信用紀錄空白者，建議可以申請一張信用卡，若家中長輩擔心小孩亂刷卡，可以不用申請太大的額度，也可以不用開啟預借功能，只要使用者都有準時還款，對銀行的信用分數就會往上升。

第二篇關於房貸申請的資訊文就到這裡拉!看完這兩篇內容大家是否對於房貸申請更了解了呢!買房畢竟是一筆很大金額的支出，希望大家在申請房貸的時候，優惠方案以及貸款注意事項也要多加小心，才不會無故花了冤枉錢!

 

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房屋貸款身為買房必備的基本常識之一，在買房流程中可是跟看房、找仲介一樣重要的呢!這篇文有房屋貸款的基本介紹及流程管道的介紹，一起來了解房屋貸款吧!

1. 什麼是房屋貸款?房屋貸款名詞先來搞懂!

• 房屋貸款: 簡稱房貸，通常是指用到房子做為抵押品，向銀行申請融資，就可以稱為房貸，所以買屋金額不足以及將既有房貸債權轉移到其他銀行，增加貸款金額，都統稱為房貸。在貸款市場中，房屋貸款為最普遍、金額最大及時間最長的貸款，有因為買房自備款不足及理財投資等需求而形成。
• 本金平均攤還法: 本金通常是指借貸行為中，由負債方所借貸的原始資金總額，其後的債務利息都將以此為基準開始計算。因此本金平均攤還法是指將本金平均在貸款期間償還，每一期償還的本金都一樣，利息是按照貸款餘額來計算，利息總額相較起來低一點。
• 本息平均攤還法: 是指利用年金計算方式，算出貸款人在未來還款期間內，每期應該平均攤還的本息，所以每期應該本金加利息的總金額不會變，是目前大家較常用的攤還方式，適合領固定薪水的上班族。
• 擔保品: 貸款人在借款時提供擔保品保證，使其利率比無擔保品更低，但借款人無法償還貸款時，銀行將有權變賣擔保品。常見的擔保品例如，不動產及有價證券等。
• 貸款成數: 貸款成數就是指貸款數額佔房屋總價的比例。就是貸款金額除以買屋總價。
• 寬限期: 指銀行在購屋初期為減輕借貸人初期的房貸負擔，允許貸款人在寬限期間只付利息不還本金，寬限期後再償還本金，一般期限最長有五年。

2. 申請房屋貸款管道有哪些呢?

一般來說可以申請房屋貸款的管道有，銀行、郵局、農會、壽險公司等多種管道，找銀行的話通常建議，找自己主要存款或薪轉戶的銀行，或者是品牌仲介經常配合的房貸金融機構，因為經常合作的銀行，有與品牌仲介配合的關係，在貸款的事情上也許也會比較順利!

而銀行對於房屋借貸一般來說較有保障，但對於借款對象的條件要求比較高，需要準備的資料比較多，因此也有些對資金需求較急迫的人，會尋求民間房屋貸款的管道。但要特別注意，很多民間借貸是非法經營並且有極大風險的，大部分都還是建議借貸人向銀行或公營管道借款。

3. 房屋貸款申請需要準備哪些文件或物品?

• 個人資料準備: 能夠證明本人的資料，例如貸款人身分證、第二身分證明文件、印章等資料。
• 財力證明文件: 首先是收入資料，需要最近6個月的薪轉存褶封面內頁，或是去年扣繳憑單，以及最近一年常往來的銀行存摺，定存證明、股票、保險合約等等，讓銀行確認借貸人的還款能力。
• 買賣資料證明: 買賣合約影本，以證明買賣確實存在。
• 注意事項: 若是有提供保證人名單記得提供保證人的身分證、印章及收入證明等等。

4. 房屋貸款申請流程 簡單步驟就搞懂!

• 申請準備:借貸人可依據資金需求決定貸款額度，再與銀行連繫，並提供個人相關資料。
• 銀行估價: 提出房屋貸款相關申請後，銀行會根據借貸人提供的資料或實地勘察物件來鑑價，通常會參考房屋坪數、成交價格、附近生活機能等等。
• 銀行審核: 銀行針對借貸人提供的基本條件、不動產估價等因素，來進行案件的審閱，其中貸款人或保證人收入及信用狀況是銀行的主要參考。
• 對保手續:對保是指與銀行簽訂借款契約的意思，前面流程都通過之後，銀行會約貸款人及保證人親自出席，當面進行簽約及對保手續，而貸款人除了要記得帶個人申請文件之外，也要記得再次確認貸款條件以及相關規定。
• 抵押權設定: 對保完成後，還要進行抵押權的設定，通常設定金額為貸款的2倍，銀行通常為最高限額抵押權為主，只要額度不超過當初設定金額，之後都可以在抵押權塗銷前，重複進行還款及借款。
• 交屋撥款: 最後在交屋當天，銀行會以電話確認撥款事項，確認後才會進行撥款，撥款後貸款契約立即生效，貸款人開始按時繳款。

以上就是房屋貸款的相關資訊，最後提醒大家，像買房貸款這種有關大量金額的事情，一定要找有信用及品牌的管道申請，並且事先清楚了解貸款各項細節事宜，才不會買不了房又失去大量錢財!

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繼上一篇關於國宅的介紹過後，想必大家也很想知道買軍宅的各種注意事項吧!今天就來介紹，關於軍宅的定義以及買軍宅的優缺點和風險!一起來看看吧!

1. 什麼是軍宅?想知道軍宅定義!

• 軍宅定義:

是指國防部將以前老舊的眷村，改建成新的社區大樓，再配售給軍人的住宅，且軍人需服役5年以上。而軍宅的土地都是原本眷村的原地點，所以原本的眷村戶可以「一戶換一戶｣，剩下來的軍宅戶數，政府會以成本價，賣給符合資格的軍人。

而分配的坪數大小以及資格條件，根據軍階、年資條件會有差異，並通常限定有家庭但沒房子的軍人。

• 與國宅的不同:

主要差別在於建造目的以及販售對象及限制的不同。國宅建造目的是為了解決弱勢族群的居住需求而興建，就目前來說，現在政府直接興建的住宅或是輔助人民自購住宅，也都是國宅的一部份。

而出售型國宅的申請條件包括，年滿20歲，在當地設有戶籍、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者且無國民住宅貸款尚未清償者，以及符合行政院公告之收入較低家庭標準者等等。出售價格基本上以低於市價售出，但由於供給有限，價格可能會隨著周邊房價波動。期限限制則是，住滿一年後可以申請轉售贈與或交換等行為。

軍宅的購買限制，根據「國軍老舊眷村改建條例」第24條就規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換」。也就是指一般民眾必須要等到獲得配售的軍人持有房產超過5年之後，才能買軍宅。

想看更多關於國宅>>那些買國宅前你不可不知的注意事項!

2. 軍宅優缺點一次整理!

看完介紹還是不確定要不要購買軍宅欸?買軍宅有什麼優缺點呢?

• 優點: 一般來說十五年內建造的軍宅，通常格局方正，沒有奇怪的格局配置，並且一層樓大約4戶左右，不管是房價還是管理費也比起一般社會住宅來說相對便宜，並且土地持分也比一般住宅多很多。還因為原本的眷村通常坐落於市區中心，所以附近生活機能都會不錯!因此不管對於想要便宜價格的自住客來說，還是看準獲利性大的軍宅投資客來說，吸引力都不小!

 

• 缺點: 除了有上面購買軍宅的5年「閉鎖期｣，的限制購買時間，對於投資客來說是高風險投資除外，對於想要自住的買家來說社區管理員管理較為鬆散，以及住戶品質參差不齊，居住安全降低。且通常軍宅通常在新版建築法令規定下，8樓以上的建築物需設置雙逃生梯，也因此軍宅的公設比有時高達30%以上。

 

3. 想投資或自住軍宅的風險有哪些呢?

軍宅的獲利非常誘人，對於自助買方來說也是放入重點考量的產品，但是軍宅相對一般住宅的投資風險還是比較高的，接下來就來看看投資軍宅的風險有哪些，以及有哪些注意事項吧!

• 需考慮施工品質: 專家提醒，軍國宅是否能保值的條件包括，交通、生活機能、施工品質等，條件皆具備的商品在市場上會大受歡迎，因此不論投資或自住，注意建商以及房子的施工品質都是很重要的。
• 社區管理問題: 軍國宅的社區總住戶多，公共設施的維護就顯得重要，再加上通常軍國宅因為管理費較便宜，所以管理品質不一定會太好。因此買房前一定要多觀察電梯、消防設施等基本維護是否做的完全，否則基本公設壞掉還要等待許久才能修復，居住品質就會受到影響。
• 閉鎖期投資風險:

因為有5年閉鎖期的限制，民眾想搶先買下軍宅享受利潤之前，需要先付一筆不小的自備款，而這5年都必須承擔屋主有可能把房子賣給另一個投資客，或是房子被法拍，還有屋主過是子女繼承，子女卻不願履行約定等最後有可能付出鉅款卻拿不到房子的風險。

最後大家容易忽略的還有房價的波動，對於投資客來說還需考慮這5年期間房價不一定會上漲，還有可能下跌。因此再想到軍宅的獲利性之前，還是得多方思考軍宅的投資及購買風險，不然還要擔心賣方毀約等問題，這些問題處理可是相當麻煩的呢!

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早期台灣房價居高不下，政府為了幫助弱勢，在各地興建了國民住宅，國宅至今為止交易狀況依舊火熱，大家都認為在精華地段的的國宅，較格較一般住宅便宜，是許多小資族或新成家的家庭首選!但是有哪些事情是買國宅前應注意的呢?一起來看!

1. 國宅定義是什麼?什麼是國宅?

• 國宅定義:

就是指國民住宅，是政府為了落實居住權利，協助弱勢群體可以有房居住，因而興建大量低價住宅。政府在過去經常推出品質好、管理費低廉以及公設比低的出售型國宅，是許多資金不足的新婚及小資族的第一選擇。

• 國宅分類及現況:

現行國宅分為出售型國宅以及出租式國宅兩類，出售型國宅是指以出售為主的政府直接興建的國民住宅。出租國宅則有分為，針對無力購屋的民眾興建的原住民族、勞工以及單親的出租國宅，還有台北市為了推動老舊國宅更新以及協助受輻射汙染的受災戶，推出短期出租的中繼住宅，以減輕更新中的居住支出。

但在1980年後期，國宅因為資金運用困難、土地取得困難等因素，使得國宅興建緩慢，數量也不在預期內，政策與房屋市場供需無法配合，而大量滯銷，因此在近幾年為了平息民怨，已在1999年停止興建國民住宅，

2. 國宅買賣、租賃條件總整理

依據2010年修正之《國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法》第四條所規定，申請承購或承租國民住宅者，應具備下列各款之條件：

• 「出售型國宅｣: 申請條件包括，年滿20歲，在當地設有戶籍、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者且無國民住宅貸款尚未清償者，以及符合行政院公告之收入較低家庭標準者等等。

出售價格基本上以低於市價售出，但由於供給有限，價格可能會隨著周邊房價波動。期限限制則是，住滿一年後可以申請轉售贈與或交換等行為。

• 「出租型國宅｣: 申請條件包括，年滿20歲，在當地設有戶籍、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者且無國民住宅貸款尚未清償者，以及符合行政院公告之收入較低家庭標準者等等。

出租價格由主管機關依地段、房屋面積，並參照附近房地租金及其他必要之保養維護及保險費用等訂定。租賃期限除了有低收、原住民以及單親身分等可以延長為12年，其他身分租賃期限最長為2年，得以續租，最長不可以超過6年。

 

3. 買賣國宅注意事項有哪些?

早期因為政府防止有人買國宅惡意炒作，因此對於第一手買賣有嚴格的限制，但市場上目前大部分國宅都已經過了移轉期限，所以目前對於買賣國宅與一般的中古屋交易一樣，沒有上述的條件限制，那麼想買中古國宅的你，一起來看看買國宅有哪些需要注意的事情吧!

• 社區住戶多，組成複雜:

專家觀察，較早期的國宅因為小坪數居多，一層樓會有多個住戶，並且組成複雜，年齡層落差會更大，彼此的生活習慣有可能會互相干擾，而且會比一般的社區管理更加鬆散，如果有特別注重生活及睡眠品質的買家可能要更加注意。
但屋齡較新的國宅，因為住戶坪數較大，因此每層住戶減少，管理也較嚴謹，較不用擔心這類問題。

• 公設比問題注意:

通常國宅公設比約12-20%，但有些國宅公設比會高達40%的原因是因為，車位登記在公設之中，因此在購買時，買方應該要特別留意主建物以及附屬建物面積。另外早期的國宅考慮當時情況，並沒有每一戶都配給車位，因此車位有可能是用抽籤方式分配，是不固定的。

• 建材普通、屋齡老、屋況較差:

雖然國宅較便宜，因為國宅建造採招標，所以在建材選擇上與建商的營造品質可能有所差別，在外觀或是施工品質都會不如一般住宅。另外，國宅屋齡老舊，有可能會有漏水、壁癌等情況，或是其他屋況比較差的問題，購買前一定要多加注意檢查，或是請賣方提供檢查報告更安心。

最後，國宅的大多是開放式的中庭，雖然有步道及花園，適合有小孩及老人的家庭，但也會有部分人不能接受，因此也需要特別注意。 買國宅就和買一般住宅一樣，看房及購買當下都要考慮以後生活需求及習慣，不然貪圖一時便宜買下，最後因為一些原因後悔是相當不划算的呢。

文章資料參考>>高cp值國宅　需注意這些

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