分類: 房地產知識

不管你是即將入學的大學生、還是即將在外工作社會新鮮人、或是上班很久的小資男女們，都會面臨到租房這個問題！跟著小編一起來看在找屋、看屋及最後簽約的個別流程中分別該注意一些什麼吧！

(一)找屋時:

1.　結伴同行:找屋時應該盡可能找同伴陪同前往，且盡量在白天的時後前往，若是不得已只能一人前往時，一定要確保親友知道地點，以及隨時注意離開路線暢通。

2.　注意附近生活機能設施: 除了宮廟、醫院這種嫌惡措施要注意之外，包括租屋處附近路燈、防火巷、附近鄰居素質及樓梯電梯是否能正常運作等平常的生活細節也要注意到。

3.　注意房屋資訊來源: 很多人都是透過身邊親友介紹租屋處及獲得租屋資訊來源的，但一定要注意，熟的親友介紹的房子或房東，不代表絕對安全，還是得提高警覺。

(二) 看屋時:

1. 房屋外在環境: 除了看整間房子架構之外，包括房間基本的通風採光等問題，以及門窗是否堅固牢靠，都是要確認的基本條件。尤其是大門及鑰匙，都是在外租房最容易被覬覦的地方，應該要多注意。
2. 房屋內部設施: 在租屋前，應該先好好檢查屋內設施及各種家電和管線是否完整和堪用，若是有損壞也可現場提出更換或是其它解決方案，同時也要注意物品使用年限以及物品德責任歸屬，才不會在日後造成各種糾紛。電線管路及插座還有瓦斯都是容易造成火災的源頭，應多加注意！
3. 其他: 每個房東對於租客的注意事項各有不同，有些房東不允許養寵物，有些則是不允許使用社區公設，關於鑰匙的數量可能也會有所要求。

(三) 簽約時:

1. 多次確認契約內容: 在簽約之前，最基礎的合約內容都要跟房東再三確認清楚，例如，合約期限、租金及繳納期限、押金金額、水電費、管理費等，若是當場有要更改處，雙方要在合約上加蓋印章或共同簽名，以防止未來有爭議時發生糾紛。
2. 留意與房東互動狀況: 在整個看屋及簽約流程中，也可以觀察房東，若是講話明顯眼神躲閃，言詞前後不一，或是描述內容明顯與實際景觀以及契約內容不符，那就要當心了，或是有些怪房東知後會未經同意擅自出入租屋地點，這也要特別注意。
3. 保護好自己的隱私及個資: 除了觀察房東舉止外，也要在房東簽約時，首先確認房東身分是否為本人及是否有留下有效的聯絡資料和通訊方式，再來注意房東有無蓋騎縫章或要求留無關的資料，當心有些惡房東會利用這些無關資料倒過來威脅房客。

 

一個人出門在外，沒有親朋好友照顧，自己就需要多多注意人身安全，畢竟租屋處是給自己好好休息的地方，多注意一點，讓自己住起來安心又快樂！

 

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說到惡房東就不得不提前陣子大名鼎鼎的張姓惡房東事件，大家開始在租房看房時注意到自己的權益，到底要怎麼在一開始簽約的時候就避開遇到惡房東呢?今天幫大家統整了一些小技巧，一起來看看有哪些事需要提前注意的吧!

1. 簽約前注意房子

除了親自看屋，盡量不要請他人代為看屋之外，看屋實記得確認租屋住址並在看房時經過房東同意後，拍下門牌或房間內部相關的照片，對於家具也要謹慎對待，自來水及電器用品在簽約前都應該要先測試，以避免日後房東亂扣錢的情況發生。

2. 簽約時檢查合約

簽約時候記得詳細審閱租約內容，了解相關資訊外，也要記得確認家具責任歸屬及其他詳細內容條件，例如: 訂金、租賃範圍、能否養寵物及其他注意事項等等。

針對收費及修繕責任要有明文約定，根據法律規定，除非有特別約定，修繕責任要由房東負起，所以在簽合約時，一定要特別注意，不要傻傻的將修繕責任全部攬到自己身上。

3. 流程前後觀察房東

在整個看屋及簽約流程中，也可以觀察房東，若是講話明顯眼神躲閃，言詞前後不一，或是描述內容明顯與實際景觀以及契約內容不符，那就要當心了!

除了觀察房東舉止外，也要在房東簽約時，首先確認房東身分是否為本人及是否有留下有效的聯絡資料和通訊方式，再來注意房東有無蓋騎縫章或要求留無關的資料，當心有些惡房東會利用這些無關資料倒過來威脅房客。

關於以上這些租房看房的小技巧，你是否都學會了呢? 弱勢還有無法解決的租屋糾紛，也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心申訴，維護自己的租屋權益。

 

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危老自建跟重建到底是什麼？近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！

危老自建跟重建到底是什麼？根據營建署統計，自危老條例上路累計至2020年9月底，全台已受理1,491件申請案，2020下半年7至9月每月約以25件申請案量穩定成長，可見民眾對危老重建仍有穩定需求。但近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！

▌ 危老重建說明：
符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建。
相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！
▌ 危老自建說明：
危老自建多分為四種，自地自建、委建、合建及全案管理，從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同，跟著小編來看看他們的差異吧！

Q. 什麼是「自地自建」？
「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理，但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身，較容易走冤枉路，常導致耗時較長、成本過高，更重要的是獲利降低！若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大，較不建議一般民眾嘗試，或建議可尋求專業之興建管理顧問團隊操刀執行。
Q. 什麼是「委建」？
「委建」全名為委託興建，顧名思義是由地主委託建商興建，建設過程由建商主導、把關控制成本，除此之外皆由地主負責，包含自行籌備資金、施工品質檢核及驗收等，比較適合擁有營造相關專業及擁有資金地主。
Q. 什麼是「合建」？
又多稱為「地主合建」，同樣是地主提供土地，建方參與興建，但建方會負擔興建過程所有費用，最後再按照約定地分配比例分回房地。簡單來說就是，「地主出地、建商出錢」，因此地主也要考慮到最後分回的房地空間可能不符合期待或是分到的利潤較少。
Q. 什麼是「全案管理」？
則是由專業建經公司以顧問的角色，協助地主執行整個自地自建的流程，從融資、重建評估、設計、施工到銷售，甚至是交屋後的維護管理及裝修，一條龍式的整合服務。以收取服務費的方式與地主合作，讓您保有有百分之百的土地產權，不需與建商分配利潤。讓專業顧問為您剩下大把時間、心力，把關每個細節，快速爭取最高獎勵！

危老重建，交給專業!!
安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，
擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！
安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，
在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，
從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，
達到降低風險、順利完工之目的。
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【安信建經】秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

引用自:安信建經官方隨意窩Xuite

公寓大廈的便利設施是需要昴貴的管理費來維持的！

為了居民們知道錢花到哪去了，公寓大廈的管理公司每個月都會公告

當月的管理費支出供居民審視有無不正當的地方。

 

不過即使如此，對於管理費該怎麼用、用在哪，

還是有不少的問題存在，比如控制水壓的減壓閥壞了，

那該由誰來支付維修費呢？

減壓閥是控製水壓的一種工具，由於水塔都設置在頂樓，

在從下輸水時為了避免水壓過大對水管造成負擔，所以會在低樓層的

部份設置減壓閥，降低水壓。

 

也就是說減壓閥只有提供給特定的住戶使用，但這個東西又屬於大樓的水電設備，

在正常的使用下發生了故障，修理費到底該由管委會還是自己支出呢？

詳細解答：

依《公寓大廈管理條例》第10條規定，社區「共有部分」的修繕、管理、維護由管理負責人或管委會負責，其費用則由公共基金或是社區住戶依照共有的比例來分擔，而社區「專有設備」的修繕、管理、維護，則由區分所有權的住戶或是有約定專用部份使用的人來負責處理，其費用得由個人支出。

那什麼是「共有部分」、「專有部分」呢？

根據《公寓大廈管理條例》第3條第3、4款的規定，

＊專有部分是指：

在構造上、使用上可獨立，且為區分所有權之標的者。

意思就是說，此事物具有構造獨立、使用獨立並且非公眾使用，比如說住宅的房間。

＊公有部分則是指：

專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，能提供給住戶們共同使用，比如說社區建身房。

所以說即使該設備是大樓原先就有的東西，但修繕、管理、維護的責任，則要看東西是對誰作用，才能知道由誰來負責。

減壓閥的功用是控制水壓，讓水在運輸到低樓層特定住戶出水口的過程中不會因為水壓過高，導致水管爆裂或者出水異常，使用範圍有限定住戶，具有使用上的獨立性，所以這是屬於「專有部分」的設備，如有需要修繕、管理、維護，應由具區分所有權的住戶處理。

不過若減壓閥的功用不是只穩定特定住戶的水壓，而是穩定整棟大樓水壓的話，那此減壓閥就屬於提供公眾使用，屬於「共有部份」，依照規定，應該由管理負責人或管理委員會來負責處理。
若是「共用部分」的減壓閥故障，讓住戶的家中淹水造成財物損壞的話，住戶可用《民法》第544條，管理負責人或管委會因為處理委任事務有過失及《公寓大廈管理條例》第10條第2項，向管理負責人或管委會請求賠償。

引用自:安新建經官方痞客邦

住在社區或是公寓大樓的人，一定三不五時就會看到電梯公告，

什麼節日要辦活動、哪裡的東西壞了要開會討論修繕費、

公用設施維修時間等等。這些雜七雜八的事，

都是社區成立的大樓管委會，在經過開會後，再運用社區管理費，

進行妥善的處理，讓居民享受便利的環境。

 

但有些不想繳錢的人認為自己都沒用過公寓或社區的設施，所以根本沒必要

繳管理費，還有人認為繳管理費是管委會想賺錢等各種不想繳的理由。

 

會有這樣想法的人，通常都是覺得這筆錢只是私人規定，

並不是法律規定，所以可繳可不繳，但其實在內政部頒佈的《公寓大廈管理條例》

就有提到關於欠繳管理費的相關處罰，如果不繳管理費的話，管委會可是有權

把欠繳住戶請出公寓的哦！

想知道面對欠繳的住戶該怎麼催繳嗎？
欠繳管理費又會有哪些法律上的後果呢？

詳細解答：

一、面對欠繳的住戶該怎麼催繳呢？

1、發催繳通知書
遇到積欠管理費的住戶，可以先製作一張「催繳通知書」，內容包括積欠多少管理費，不繳管理費的話會面臨的法律後果，並署名社區管委會，這樣的內容才能讓住戶重視，儘快繳交管理費

2、公告名單
俗話說「人怕出名豬怕肥」，公告名單在電梯牆或管委會的公佈欄內也是一種有效的做法。具體做法是先用電話以提醒的方式，通知對方繳費，對方置之不理的話，可以再親自登門拜訪關心是否生活有困難，所以無法繳交管理費等等。在親自拜訪後，住戶還是不繳費的話，就直接公告名單。根據《公寓大廈管理條例》第23條第1項的規定，住戶與管委會的規約裡若有寫到在欠繳管理費時，可公開全名，就可直接公布全名及所屬樓層催繳，但如果規約裡沒有寫到這點，就只能公告樓層號碼、欠繳月份，避免觸犯了個資法。

3、寄存證信函

若該名住戶是欠費的常客，那就直接用「存證信函」這種比較強硬的方式來通知住戶繳交管理費。寄發存證信函的步驟很簡單，先到郵局購買存證信函用紙，寫上發生什麼事、要求如何處理、如果不處理會有什麼後果，用字簡潔有力就好，如果對方還是不理會，就可以用存證信函為證，訴請法院要求對方支付管理費。

二、欠繳管理費會有什麼法律問題呢？

根據《公寓大廈管理條例》第21條的規定，當住戶已欠繳管理費超過二期（管理費多久收一次，即為一期）或達到相當金額，管委會就可訴請法院，命其支付管理費及遲延利息。

再來根據《公寓大廈管理條例》第22條第一項第一款的規定，住戶在經過強制執行後，又再積欠管理費或其他依法條規定應負擔之費用，達到區分所有權總價百分之一，經管委會要求改善，在三個月內仍未改善的話，就可以訴請法院強制遷離。

在判決確定可強制遷離後三個月內，住戶如果沒有賣掉房子並過戶的話，管委會就可以聲請法院拍賣，用拍賣所得償還管理費及其他費用。

引用自:安新建經官方痞客邦

《預售屋可能會遲交，該怎麼自救？》

美美在今年看上一間正在蓋的預售屋，

聽建商說年底就能準時交屋了，

美美覺得時間上符合自己的規劃就簽約了。

美美抱著期待的心情等待交屋的那一天，

三不五時就拿著合約翻翻看看，

沒想到無意中發現契約中的

「開工及取得使用執照期限」

這項規定下面寫著若因天災地變、政府法令、

不可歸責於賣方之事由發生時，

賣方可延長原先約定的完工時間。

美美看完後很擔心要是年底交屋時，

發生了上述所描述的事項，

那她原先的規劃就會被打亂，

這時候她應該要怎麼樣維謢自己的權益呢？

想知道消費者可以透過哪些管道爭取賠償嗎？

「無法交屋」一般來說有三個情況：

1、無法開工

2、沒取得使用執照

3、取得執照後，建商沒通知交屋，以下就三種情況解說。

1、建商「無法開工」或「取得使用執照」

根據政府頒佈的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（以下簡稱定型化契約記載事項）的第十二條第二項規定賣方若在合約期限內沒有取得「使用執照」或「開工」的話，就需支付「已繳房地價款」的萬分之五，當作延期的賠償，延期幾天就支付幾天的賠償金。

若延期滿三個月，賣方仍無法「開工」或取得「使用執照」的話，就視同賣方違約，這時候買方就可以要求賣方進行「違約賠償」。

依照《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定買家可要求退回全部款項、延遲利息，以及可要求房屋總價15%的賠償金，但若15%的賠償金已超過繳給建商的價款，那就以已繳價款為上限來賠償。

2、取得執照後，建商沒通知交屋

依照《定型化契約記載事項》第十五條，建商在取得使用執照六個月內，應通知買房進行交屋，若逾期六個月未通知買方，建商就需支付「已繳房地價款」的萬分之五當作延期賠償。

若是確定違約一樣可以用《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定要求賠償。

最後小提醒，買方不必擔心合約內沒有記載以上條款，就拿不到賠償，因為依照《消保法》第十七條第五項規定，經中央主管機關公告應記載之事項，就算未記載在定型化契約裡，業主仍應遵照公告之應記載事項履行契約。

或者業主在定型化契約裡設定了違反《定型化契約記載事項》的條款，也屬無效之條款。

買方若碰上建商延遲交屋的情形，一定要先「寄出存證信函」（郵局買）留下證據自保後，若覺得自己無法與建商溝通，也可以找地方消保官請求協助。

引用自:安新建經官方痞客邦