分類: 買房攻略

買屋碰到有租約要怎麼辦?在實際上會遇到什麼問題呢?想要求租客搬走這件事情是合法的嗎?在買賣房屋上遇到各種煩惱的你，快點進來看看買「帶租房｣應該要注意哪些事情!

1. 買屋買到「帶租房｣會有哪些事情比較不方便呢?

帶租約的房子往往會讓買房客卻步，不僅是因為房子裡有租客，根據《民法》「買賣不破租賃」原則，買方看屋必須先經過租客同意才能看房，再來是房屋裡充滿租客的家具及居住痕跡，很難看出房屋裡的瑕疵或其他想看的屋況，最後還要看買房的需求是什麼，若買房是為了自住，那麼還多了要煩惱租約如何處理才能入住等煩惱。

2. 什麼是「買賣不破租賃｣原則?

上面有提到「買賣不破租賃」原則，那麼這是什麼原則呢?跟我們買房遇到有租約的情況又有什麼關係呢?接著來看看吧!

• 「買賣不破租賃｣原則定義: 根據法律即為「所有權的移轉不破租賃」，是指若是租賃契約先成立，房客也已經搬進去居住，房東在這之後舊房子的所有權移轉給新房東後，房客的權益不會受到任何影響，並且可以繼續居住，簡單來說就是，房東之間的買賣並不會影響房客的租賃契約。
• 「買賣不破租賃｣原則成立條件:

＃租賃物的所有權變動發生在租賃期間內。

＃需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人:是指租賃契約是與房東本人簽約，若是二房東就沒有此條保障。

＃租賃契約長度: 租賃契約長度在「 1 年內」的口頭或書面租約，或是租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約。

3. 「買賣不破租賃｣不適用的情況有那些呢?

民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制，因此也有了不適用「買賣不破租賃｣的情況喔!

• 租約未定期限或是租約未經公證:不定期的租約沒有經過公證程序，買賣不破租賃就不適用，新房東是可以要求租客搬走的。
• 租約未經公證且期限超過五年: 除了不定期租約不適用之外，超過五年且未經公證的租約，也是不適用的，新房東也可以要求租客搬走。

4. 最後來看買「帶租房｣應該要注意哪些事情吧!

看完了上面的資訊，是否對帶租約的房子有一點了解了呢?那麼已經決定要買了的話要注意那些事情，才能避免與現在租客的糾紛呢?尤其是自住的買方應該要注意什麼呢?一起來看!

買方首先需要注意租約的日期到何時，若是需要自住的屋主，才方便對於自住日期期程的規劃，對於投資的屋主就是要確認租賃方式、租金交付方式、租約狀況等以防日後有糾紛，再來需要釐清上一任房東與租客之間的維修責任的歸屬，才不會到時候租客房子有任何問題都賴到新房東頭上!

第三項是要記得與前任屋主做押金移轉，最後是關於貸款，買帶租約的房子，銀行的貸款成數會比較低，需要準備比較多自備款。

看完以上資訊，對於買到帶租約的房子如何處理有沒有更了解了呢?專家其實也建議，果租約未到期，又急著買房、入住的自住客，其實可以考慮不要購買有帶租約的房子，或是可以與原屋主與房客溝通，提前終止租約。才不會買房還要延伸更多不必要的糾紛及麻煩喔!

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捷運宅真的好方便，但是大家真的知道捷運宅除了交通方便，還有其他的優缺點嗎?究竟應該要怎麼選擇各種不同的捷運宅呢? 今天就一起來看個捷運宅有何不同以及優缺點吧!

1. 可以先讓我知道什麼是一般捷運宅嗎?

• 定義: 又稱為捷運周邊宅，通常距離捷運350~800公尺，步行時間約8分鐘內。一般捷運宅大多位在兩站之間的稍嫌尷尬的位置。下雨或趕時間時，這種距離會有些不方便。
• 優缺點分析: 比起其他兩種捷運宅，因為距離比較遠，所以房價會更便宜，同時也避免掉捷運附近繁華地區的吵雜聲音及捷運製造的雜音。但缺點就是，這種走路有點遠，騎車又太近的距離使人產生困擾。

2. 那麼捷運分構宅又是什麼呢?優缺點又有哪些?

• 定義: 也稱為捷運旁住宅，通常距離捷運350公尺內，步行時間再5分鐘內。捷運分構宅在設計上與一般大樓相似，與捷運出入口不同，有獨立的社區空間。例子有，像辛亥站「敦南捷境」以及蘆洲站「希望城市」等。
• 優缺點分析: 在優點上，捷運分構宅四周可見捷運，交通方便，因此具有抗跌性，有利於未來轉手，還有因為價值高，所以銀行的貸款成數條件限制較寬。但缺點的部分就有，因為鄰近捷運熱鬧區域，因此會有大量的車子及人潮噪音，還有房價居高不下的缺點，最後是大家容易忽略的若是在架高型捷運同樓層的住宅容易有隱私問題。

3. 還有一個捷運共構宅又是什麼?與捷運分構宅又有哪裡不同呢?

• 定義: 是指住宅與捷運站為同一個建物結構，房子通常位於捷運正上方的樓層，具有「零距離」或「出站即到家」等特點。例子有，公館站的「戀戀台大」以及台北車站的「京站」等。
• 優缺點分析: 捷運共構宅因為與捷運出口零距離，便利性相當大，也免受風雨的干擾，再來是因為捷運出於安全考量，建造標準會比一般建案嚴格，所以結構相對安全。缺點就有公設比通常高達30%以上，以及與捷運共用出入口會有，出入人口複雜以及維護費用容易引起爭議等問題。

4. 最後來看看這三種捷運宅的看屋注意事項吧!

看完上面這三種不同的捷運宅對比及優缺點比較，是不是發現捷運宅與想像中有點落差呢?下面還有一些購買捷運宅各自需要注意的事項，一起來看看吧!

• 一般捷運住宅: 因為距離有點尷尬，如果是確定不想騎車到捷運站的人，建議可以在看屋時觀察周圍有沒有共享單車，或是公車可以在趕時間時到達捷運站，才不會造成困擾喔!
• 捷運分構住宅: 關於大家容易忽略到的，在架高型捷運同樓層的住宅容易有隱私問題。建議購買前可以先注意樓層，或是可以加裝窗簾加強隱私。還有捷運進站的警示聲以及行進噪音，也會需要透過加裝氣密窗隔絕。
• 捷運共構住宅: 捷運共構住宅雖強調結構安全，但捷運行駛間難免偶爾會有震動感，淺眠者還是要特別留意。共構宅的戶數通常比較多，坪數也較小，再加上載重規定的關係，隔間牆使用輕質隔音，隔音效果較差，也容易影響生活品質。

雖然捷運宅真的很方便，但房價高也是大家遲遲不敢入手的原因，專家建議，若是小資或新婚族，可以先從捷運底站開始選擇及考慮，除了方便也比較不會有負擔，影響生活品質喔!

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工業住宅到底是什麼呢?如果買了會有什麼壞處嗎?有嚴重到會影響居住的生活及品質嗎?心裡有這些疑問的你趕快點進來看看，關於工業住宅的定義以及優缺點分析吧!

什麼是工業住宅?工業住宅違法嗎?

• 定義: 工業住宅是「工業用地的住宅」的簡稱。指建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為公一般民眾居住使用的住宅。
• 違法與否: 其實以廠房或廠辦的名義申請興建的工業住宅，建物本身並不違法，但是建商以興建廠房、事務所等名義，於工業區與工業用地興建住宅販售予民眾，這件事情是違法的。也就是說，工業住宅是不能做為住宅違規使用的!

工業住宅與一般建築的不同?

建築物的用途認定上其實沒有明確定義，因此很難判別建築物的用途究竟是事務所還是住宅，那麼工業住宅本身又有哪些與一般住宅不一樣的地方呢?

工業用地區分為甲、乙、丁種等工業用地，其中乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地，在市場上建商因為都是在都市計劃內的土地，在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大，所以大多都用「乙種工業用地」來興建工業住宅。

早期政府劃定土地使用分區，主要可分為住宅區、商業區與工業區，不同的使用分區，規定以及容積規定都不同，而這些規定都會影響到該區未來興建房屋的樓層數、生活機能、附近環境。因此住宅區與工業區看似無差別，其實都有這些變化。比如住宅區及工業區對於噪音及空氣容許度的變化就是不一樣，生活區及學區的機能與住宅區更是有差別。

一般來說可以用，建物所在環境、附近的建築物、土地使用分區，通常這三項是可以用肉眼觀察出與商業住宅和一般住宅的不同，還有最直接的是，可以透過建物登記簿謄本看其建物標示處之用途別，來區分工業住宅與一般住宅的不同。

那我可以買工業住宅嗎?優缺點報你知!

那以上的資訊看完，我還是不確定工業住宅好不好欸?上面說做住宅使用是違法的，但聽說工業住宅便宜很多，那到底該不該買呢?小編在這裡幫你做工業住宅的優缺點分析!

【優點】

• 總價便宜: 工業住宅因為土地取得方便，所以房屋總價會比一般住宅便宜兩到三成。
• 房屋格局: 工業住宅為了要符合工業用途，或讓大型機器使用，房屋屋內會比較寬敞，且室內高度會比較高，還有室內梁柱、格局方正以及結構會比一般建築堅固等優點。
• 每年應繳稅：購屋者若是將其房地作為自用住宅使用，每年的地價稅及出售時的土地增值稅和一般住宅相同。

【缺點】

• 銀行貸款成數低：預售屋現場之建照執照上所載之建物用途，沒有載明有「住宅」字樣者，無法申請政府的優惠房貸，而銀行對此類產品貸款成數都不高，也因此買主在購屋時，需擁有充足的自備款。
• 電費計算不同：工業住宅的電費是以工業用計算，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費高，長期下來開銷金額更高，同時，工業住宅的電壓不同於一般住宅，使用時還要再改裝，又會額外增加相關費用。
• 二次施工的疑慮：廠房隔間不同於住宅，所以，購買工業住宅必須二次施工與重新隔間、裝潢，可能涉及建商規避法律責任，蓄意區分為兩種合約；而實務上，建商通常會指定裝潢包商，對消費者權益也可能受損。
• 居住安全堪憂：不同於一般住宅區，工業區附近出入份子複雜，平時廠房運作，或者上下貨物時，所造成的噪音、污染與不便，影響著居住品質。若有災害性工廠進駐，如化學工廠等，居住安全更是堪慮。
• 違法拆除：因為工業住宅用於一般居住本來就是違法，雖然被舉報拆除的例子不多，但是一旦被舉報，房屋會全部恢復原狀，買屋者真的要再三思考。
• 轉手不易：工業用宅因為以上這些缺點的關係，一般民眾不會將其納入第一考量，所以後悔想轉手賣出不會太容易。

4. 最後來看看工業住宅的注意事項吧!

看完以上的優缺點對比，就讓小編來告訴你，如果不想買到工業住宅要如何避免呢？

• 首先看建照所載之使用分區，如為工業區或丁種建築用地，且註明是工廠或廠房，那就不是供住宅用的建築物。
• 看契約書，契約書上有關建物規定的條款，如果註明是工廠、廠房、供事務所、供企業社等使用字辭，也非供住宅用之建築物。
• 看土地謄本，土地謄本上有「使用分區」及「使用地類別」，如果註明是工業區、丁種建築用地，則在該土地所興建的建築物，恐怕不是供住宅用的建築物。

工業住宅便宜是事實，但它作為住宅用途，違法用途也是事實，大家千萬不要為了貪一時便宜，就損害自身權益，在房屋簽約的時候，也要睜大眼睛看仔細、問清楚，不要買了之後想賣出卻賣不掉而造成後悔呀～

文章資料來源參考>>宜蘭縣政府縣政新聞

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買屋停車位怎麼選?買房時大家可能已經找過很多關於房子本身的知識了，但大家不一定了解也很重要的停車位!今天小編就要教大家如何選擇好的停車位，還有幫大家整理適合買車位的人有哪些，一起來看看吧~

1. 先來搞清楚各種有關停車位的名詞解釋吧!

    停車位種類有哪些?

• 平面車位: 一樓地面的停車空間，地點有可能是室外或室內，還有一種是行經坡道前往停車位的叫做坡道平面車位。有安全性高、管理費低、車位空間較大等優點，但缺點就有，車位價格較高，若是停戶外就有較容易車子較容易損壞等問題。
• 升降平面車位: 定義為進停車場為機械，停車時為平面。優點有基地小但能有多個車位，車位空間較大，停車後拿東西方便。但缺點有，用車時需要排隊取車，若是停電將無法取車。
• 升降機械車位: 進停車場機械，車道平面，停車時為機械。優點是小基地就能擁有車位，缺點為，危險性高除外，需要做定期的機械維護，車輛高度重量都有限制，並且停電將無法使用。
• 平面機械車位:定義為進停車場時為平面，停車時是機械式。優點有價格及管理費較低，對停車技術的要求比較簡單，缺點是車輛會限重限高、車位空間較小、機械器材需要維護等。
• 倉儲式停車位: 全機械式的停車位，又稱為停車塔。優點為車位價格為其中最低的，但是缺點就有維修成本高、車位狹小、車輛高度重量都有限制，並且停電將無法使用等。

關於停車位產權的名詞解釋?

• 法定車位:是一般公寓大樓最常見的種類，車位屬於公設，有產權但沒有獨立權狀，有不得與建築分開買賣，買賣對象僅限於同棟大樓住戶等規定。
• 增設車位: 來自於多餘的樓地板面積或空地，是法定停車位以外增加的停車位，有獨立權狀，可以隨意買賣不會限定買賣對象。
• 獎勵車位: 由建商將多餘的面積設立停車場，提供給社區以外的公眾使用，雖有獨立權狀，但車位字義上是要開放給「公眾｣使用，所有權人也算公眾，可以獨立買賣。

2. 那我應該要怎麼選擇停車位才會是最適合我的呢?

看完上面的名詞介紹，大家對於停車位都有點概念了對吧?那麼應該要如何選擇才有方便好停又安全的停車位呢?以下幾點注意事項，一起來看看吧!

• 樓層選擇: 專家一般認為，平面車位的情況下，樓層較高的會更好，因為樓層越深，除了需要開的下坡就越長，若颱風發生積水問題，受影響的情況較大及嚴重。
• 種類選擇:能夠選擇自己可控制的平面停車位一定會比積血停車位有優勢，畢竟機械停車位位子較窄小，除了考驗車主的停車技術除外，同時機械器材可能有壞掉、停電等無法使用又危險的因素。
• 無監視器、死角處不要選: 因為停車有時可能會有擦撞凹商等情況這時有監視器、光線明亮以及沒有視線死角的地方就很重要。除此之外，晚上一個人開車回家，下車到電梯口的距離這段路程也可能會有危險，選擇有監視器及光線明亮的地方也較安全。
• 避開轉角及出入口: 停車其實也是考驗技術，如果可以選擇，轉角以及靠近出入口的車位盡量不選，因為容易產生視線死角與其他行進中的車輛相撞。
• 靠近電梯最方便:如果家中有老人小孩或行動不便者，靠近電梯的車位一定相對有利。

 

3. 我真的適合買車位嗎? 租車位VS買車位?!

買房已經價錢很高了，再加上車位真的好貴阿~那麼該如何判定自己是適合買車位還是租車位的人呢?專家表示，不能只看單一因素決定，還需考量居住區域、房屋坪數、家庭人口以及租金漲幅等條件總和評估。

如果住家在市中心，房子有兩房以上，預算足夠的情況下都建議買車位，因為市中心地狹小，附近不一定有車位可以停，沒有車位的話也比有車位的房子更難轉出手，考慮到生活便利性，家裡有小孩或長輩的話，購買車位也能避免出入不方便。

但是如果房子坪數較小，四周生活機能完善，其實也不一定需要買車位，若是買應買車位也可能造成自己負擔。

• 租車位適合對象:房子買在四周空地多、周邊好停車的地方、房子坪數較小以及附近生活機能不會太差的地方。
• 買車位適合對象:預算充足、家中有長輩或小孩出入須便利的情況以及住在市中心者。

參考完以上資訊，大家對於停車位有沒有更了解呢!總而言之，買車位雖然不是必要，但若是有買車位的打算，一定要好好選擇!就算是停車位也要多思考自身需求，多方比較，才不會好不容易買了卻吃虧呀~

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買屋要花好多錢，不想要花這麼多錢最後卻被告知買到要被拆除的違建該怎麼辦?今天小編就要教大家帶你看違章建築的定義以及常見種類，還有3招教你避免買到違建的辦法!一起來看看吧~

1. 什麼是違建?違建的定義是?

• 定義: 根據內政部營建署對於違建的定義，「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建造及使用的建物」，所以沒經過政府同意的建築，就是違法建築!
• 注意事項: 那常聽人家說違建可以「就地合法｣ ，或是房仲可能會說「合法違建｣ ，那些都算是合法嗎? 當然不是!只是根據違法程度的輕重緩急有所區別，雖然在法律上這些列為緩拆，還是屬於違建喔。只是會危害公共安全或是妨礙公共交通的違建會優先拆除，老舊房屋以及違建會先修繕為主。

2. 常見的違建種類有那些呢?

那麼有哪些台灣常見的違建種類呢?可以從外觀就判斷出來嗎?這邊整理出6種台灣常見的違規建築種類，一起來看看吧!

• 頂樓加蓋: 根據內政部營建署的定義，屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違建。
• 陽台外推: 陽台是指遮蓋物、屋簷的室外平台，很多人常因為要利用空間，將陽台與室內連結的門窗拆除，讓原本的陽台跟室內相連，加大室內空間。但陽台外推皆屬於違建，會影響救援的困難度，因此不論是新、舊屋皆為違法。
• 露臺外推: 露臺是指屋頂沒有遮蓋物的室外平台，若是有加蓋遮雨棚或是新增牆壁，皆屬於露臺外推，也屬於違章建築。
• 夾層屋: 又稱為樓中樓，指挑高設計的天花板與地板之間，整建過程中未經過合法申請，再取得執照之後又二次施工增加一層樓地板，或改成房間，即屬於違建。
• 騎樓外推: 騎樓是指一樓外牆牆面與道路之間，上方有樓層覆蓋的區塊就是騎樓，在這個範圍內增設鐵捲門或是加蓋水泥圍牆皆屬於違法。
• 加裝鐵窗: 有些公寓大樓之間的住戶規約，因為救援安全以及房屋美觀是禁止在陽台外加裝鐵窗的，而內政部也有規定，合法房屋靠巷道的一樓窗戶裝設防盜鐵窗超出牆外40公分，並害及公益者即屬違建。

3. 如何避免買到違章建築呢?撇步看這邊!

那麼除去以上常見的違章建築，或許還有一些違規建築是第一次買房的我不知道的該怎麼辦?我要如何避免這種情況?

• 現場觀察打聽: 在看屋時可以觀察如果外觀明顯與其他住戶不一樣，多出鐵皮加蓋違建，或是蓋好蓋滿沒有留空地，通常都是增建，保險起見也可以向當地管理員或鄰居確認。
• 線上查詢: 目前各縣市政府都有架設專門查詢列管違建或查報拆除的名單的網站，有需求者可以上網查詢，但是網站上公布的違建可能不是全部，會是以新違建的建築為主，需要特別注意。
• 查看不動產說明書: 在交屋時可以仔細閱讀房仲業所提供的不動產說明書及土地、房屋權利登記等文件，也需要特別注意屋主在必須勾選的針對房屋現況勾選項目中，有否存在有違建或增建、以及是否有被通知公告將被拆除。

雖然在台灣違章建築很常見，但大家千萬不要抱著僥倖的心態喔~畢竟買房也要花一大筆錢，如果貪圖方便或便宜買了違建屋，最後卻面臨要拆除的風險這樣也很不安呢!不如在一開始就盡量避免，才能住的更安心~

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七月鬼門開!每年這個時候關於靈異事件的傳聞及故事害怕程度都會大大提高，而平常買屋的時候相信大家也不想碰到相關的事情對吧!那麼今天小編就要教大家買屋如何避免凶宅，以及不小心買到凶宅應該要怎麼辦!

1. 我不想買到凶宅!避開凶宅4撇步!

• 第一招-鄰居打聽，上網搜尋:除了首先要找好房仲能夠有保障除外，看房之前也可以上網搜尋一下房子附近相關新聞或傳聞，或是在看房的時候，可以向轄區警員、管理員以及鄰居打聽有關物件的大小事情，會更有保障喔~
• 第二招-帶朋友一起觀察更放心:如果對自己前往觀看不放心，可以請地理師或命理師陪同觀察，或是不想這麼大費周章，可以帶一到三歲的小孩子、狗或是體質敏感的朋友一起前往，因為這類人對於這類事情較為敏感，會有反應，因此若是有況不對勁也要注意。若是只能自己看屋的話，在空間中覺得特別陰涼或不舒服，也要相信自己的直覺，多加考慮!
• 第三招-進屋觀察停看聽: 我們在看房的時候，首先先觀察房子外觀及內部房間抽屜、床頭等地方，四周有沒有避邪物品，或是符咒等鎮邪物品，若是有可能要多注意!因為家裡通常不會無緣無故擺放這類物品。或是有家中有某一塊裝潢或油漆顏色不一樣，可能也要特別注意，或許是屋主對於發生案件過後做的處理。
• 第四招-訂定條款留後路: 比起上面兩招，最後這一招在法律上更能保護自己。專家建議，在簽約前務必要求賣方及房屋仲介在「不動產說明書」上面的「本建築物在產權持有期間是否有發生兇殺等非自然死亡」的欄位翔實際記載及勾選，也可以在備註欄位協商註明，其他解除契約賠償等事宜。

2. 不小心還是買到凶宅了……該怎麼補救呢?

如果已經把能做的都做了，還是不小心買到凶宅應該怎麼辦呢?依照法院認定，構成兇宅有下列條件，(1)賣方持有房屋期間，發生兇殺或自殺事件(2)陳屍在屋主專有部分(3)在屋內有求死行為。

下列兩個方法可以讓你在不小心買到凶宅後進行的自保方法:

• 向賣方解除契約或是減少售價: 房屋若為凶宅，屬「交易上之重大瑕玼」，依據民法第354條、第359條，買方可以解除該買賣契約或是請求減少價金。如果賣方明知卻故意不告知該屋是凶宅，依民法360條，得不解除契約或請求減少價金而請求不履行之損害賠償。

另外除了房屋的價金的之外，買方因為該屋可能之前還支出了相關的地價稅、契稅、房屋的相關費用(油漆、修繕費用)、仲介費等等相關費用可依據民法第227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

另外如果賣方有故意為不實的說明(謊稱非凶宅)，使買方陷於錯誤錯誤而為該買賣契約的話，買方可依民法第92條之規定，撤銷買受之意思表示，而後依民法第179條不當得利的規定，請求返還買賣價金。

• 向仲介公司要求賠償: 不動產的經紀人負有依善良管理人之注意義務履行契約之義務，而是否為兇宅是交易上之重要資訊，經紀業者有義務告知。所以如果有可以歸責的事情發生，買方可依民法第227條或不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求損害賠償。賠償的內容則包括房屋買賣價金及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕房屋費用及另覓住處的房租費用等等。

*以上資訊來自新北市政府法制局

希望大家看完上面資訊對於買屋避開凶宅這件事有更多了解，除了一開始找有信用保障的房仲除外，也要做足功課多打聽才能更好的避免!在加上上面的方法，相信一定可以大大的降低預到凶宅的機率啦!

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