買屋碰到有租約要怎麼辦?在實際上會遇到什麼問題呢?想要求租客搬走這件事情是合法的嗎?在買賣房屋上遇到各種煩惱的你，快點進來看看買「帶租房｣應該要注意哪些事情!
-
買屋買到「帶租房｣會有哪些事情比較不方便呢?
帶租約的房子往往會讓買房客卻步，不僅是因為房子裡有租客，根據《民法》「買賣不破租賃」原則，買方看屋必須先經過租客同意才能看房，再來是房屋裡充滿租客的家具及居住痕跡，很難看出房屋裡的瑕疵或其他想看的屋況，最後還要看買房的需求是什麼，若買房是為了自住，那麼還多了要煩惱租約如何處理才能入住等煩惱。
-
什麼是「買賣不破租賃｣原則?
上面有提到「買賣不破租賃」原則，那麼這是什麼原則呢?跟我們買房遇到有租約的情況又有什麼關係呢?接著來看看吧!
- 「買賣不破租賃｣原則定義: 根據法律即為「所有權的移轉不破租賃」，是指若是租賃契約先成立，房客也已經搬進去居住，房東在這之後舊房子的所有權移轉給新房東後，房客的權益不會受到任何影響，並且可以繼續居住，簡單來說就是，房東之間的買賣並不會影響房客的租賃契約。
- 「買賣不破租賃｣原則成立條件:
＃租賃物的所有權變動發生在租賃期間內。
＃需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人:是指租賃契約是與房東本人簽約，若是二房東就沒有此條保障。
＃租賃契約長度: 租賃契約長度在「 1 年內」的口頭或書面租約，或是租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約。
-
「買賣不破租賃｣不適用的情況有那些呢?
民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制，因此也有了不適用「買賣不破租賃｣的情況喔!
- 租約未定期限或是租約未經公證:不定期的租約沒有經過公證程序，買賣不破租賃就不適用，新房東是可以要求租客搬走的。
- 租約未經公證且期限超過五年: 除了不定期租約不適用之外，超過五年且未經公證的租約，也是不適用的，新房東也可以要求租客搬走。
-
最後來看買「帶租房｣應該要注意哪些事情吧!
看完了上面的資訊，是否對帶租約的房子有一點了解了呢?那麼已經決定要買了的話要注意那些事情，才能避免與現在租客的糾紛呢?尤其是自住的買方應該要注意什麼呢?一起來看!
買方首先需要注意租約的日期到何時，若是需要自住的屋主，才方便對於自住日期期程的規劃，對於投資的屋主就是要確認租賃方式、租金交付方式、租約狀況等以防日後有糾紛，再來需要釐清上一任房東與租客之間的維修責任的歸屬，才不會到時候租客房子有任何問題都賴到新房東頭上!
第三項是要記得與前任屋主做押金移轉，最後是關於貸款，買帶租約的房子，銀行的貸款成數會比較低，需要準備比較多自備款。
看完以上資訊，對於買到帶租約的房子如何處理有沒有更了解了呢?專家其實也建議，果租約未到期，又急著買房、入住的自住客，其實可以考慮不要購買有帶租約的房子，或是可以與原屋主與房客溝通，提前終止租約。才不會買房還要延伸更多不必要的糾紛及麻煩喔!
更多關於買房攻略>> 買屋想避開違章建築怎麼做? 3招教你識破違建屋!
更多關於買房攻略>>工業住宅好便宜?買屋小心你被建商騙了!
photo from unsplash