買房知識王

【2020/08/08  中國時報】  作者：安信建經總經理張峰榮

危老重建增值 透天老宅炙手可熱

自2016年政府推出「危老條例」，大方給予最高40%之容積獎勵政策奏效，不僅刺激危老屋主改建的決心，亦活絡不動產業至金融業的商機，「全民夯危老、重建動起來」不再是口號，集結政府及民間企業的力量推動，已付諸實現。除了自住的重建需求外，亦帶動起老屋的交易市場，尤其是整棟的透天厝或產權結構單純的公寓，因危老改建成功機會大，相繼傳出許多買賣成交的捷報。

根據內政部實價登錄之統計資料顯示，2017年台北市屋齡30年以上的透天厝交易量為179件，2018年提高至191件，2019年更增長至228件，這一年來飆升將近20%，除了整體交易的順勢成長外，顯見危老重建獎勵政策對於產權單純的老宅的投資與改建有推波助瀾之效。

但面對供大於需的透天老宅市場，筆者認為在自行改建上有幾樣課題仍須關注，首先是「重建前，基地規劃之評估」，透天老宅雖具上述之改建優勢，但若獨棟透天厝，自身基地過小時，在興建上很難設計坡道平面的車位產品，如果未來有銷售的需求，亦會影響未來增值的空間。通常會建議與鄰地或併排透天協調，整併面積達至百坪以上，若趕在明年5月11日前掛件危老重建計畫成功，仍可獲得最高40%之獎勵，整體在開發上也較符合經濟效益。

其次是「籌措興建資金，身分不同差很多」，自地自建絕對需要先準備一筆可觀的資金，才能完成坐擁新大樓的夢想，若自備款不足只能找銀行借貸，再用銷售的利潤去還款。一般地主用個人身份洽談，所談到的利率條件約為2%-2.5%(若條件差者，甚至在2.5%以上)，而安信會建議並協助地主成立法人，用企業的條件，如個案及借款人條件皆佳的狀況，甚至利率可降至1.8%以下，透過建經公司與多家銀行洽談，為地主爭取到最佳的融資條件，最終由地主選擇配合銀行。目前土建融的利率已殺到1.8%，創歷史新低，搭配優渥的危老容獎，難怪重建案量不斷攀升。

筆者經營都更危老重建事業超過15個年頭，評估及經手過上百件之案例，包含著名的：永春都更案、泰坤新莊案…等，但可實際成功重建者仍在少數，而多年的經營心得，產權單純之「透天老宅」絕對是最符合當下危老政策最快能執行之獎勵對象，產權單純、百分之百同意下地主說了算，讓興建流程更加順暢。不論是自住需求或者置產投資，透天的老宅可謂危老重建市場上最炙手可熱的標的。

引用自:安信建經官方xuite

本篇文章引用自：自動生成2D、3D格局圖！後疫世代，信義房屋如何用AI建模衝成交率？

論現實的財務狀況如何，許多人心中或多或少都有個買房夢。

過去，看房子是「眼見為憑」；如今有了科技的輔助之後，很多人也會先在「線上看屋」看個大概，滿意了再約房仲或房東實體看房。

2020年初，一場完全不在預期中的疫情，讓這個線上「看個大概」的標準，從60分被迫提高到80分。畢竟要和素未謀面的房仲，相處在一個陌生的密閉空間裡，人們得更加確信自己的初步判斷，才會願意冒當面接觸的風險。

試想，當你在線上看屋，碰到毛胚屋，或屋齡高達40年、內部破舊、毫無裝修可言的房子，只能透過一張張不怎麼吸引人的照片了解，肯定興趣缺缺。

然而，假設你在查看物件時，系統幫你設定「before and after」，自動生成不同的裝修風格和家具3D圖像，例如脫落的瓷磚換成嶄新木地板的感覺、10坪大的房間擺上一張1.5公尺寬的藍色沙發床；最貼心的是，還有「虛擬量尺」功能，可測量廚房的長、寬、高，讓你思考能否擺進一台進口大冰箱，這樣的服務，應該能提高不少顧客實際看屋的意願。

陳麗心口中的精準、效率，是希望客戶在還沒實際看屋前，就先透過線上體驗，對物件打個80分，開啟在屋內的各種想像，而這也是台灣房仲「老字號」信義房屋，走入後疫情時代的下一步棋。

被定義為傳統產業的房仲業，一直極度仰賴人力作業，但信義房屋創辦人周俊吉卻格外重視科技，早在30多年前就成立自家第一支IT團隊。不過，信義房屋真正啟動數位轉型，卻要從4年前說起。

「我們不能再自視為傳統產業，應該用科技的方式來改變服務流程。」在信義房屋任職30年、於IT和業務部門都經驗老道的陳麗心表示，服務業既然是以「客戶」為核心，當愈來愈多人在線上看屋，信義房屋自然應該瞄準客戶在網路上留下的「看屋足跡」，透過這些珍貴的數據，解讀客戶的需求。

為了做到這點，他們2016年毅然決定，將旗下所有網站和App打掉重練，翻新成可以記錄客戶足跡的底層架構；兩年後，當數據量達到門檻，信義房屋便成立了「數位智能中心」，由陳麗心領頭，走上轉型的第二階段。

現在不少信義房屋的用戶，進入官網或App後留下的足跡，官方會透過程式碼等方式分析數據並建模，利用演算法判斷用戶的行為特徵，並進行分類。下次，當客戶走進實體店面的時候，房仲就能有簡要的了解，大致掌握對方的習性、喜好與購屋需求，更投其所好地提供服務。

疫情成為轉型催化劑，線上互動更活躍

病毒意外來襲，衝擊各行各業，六都房市交易量，在2020年第二季連月下跌。對於陳麗心來說，這正好是4年來推動數位轉型成果的「檢視劑」，更是一個「催化劑」。

回憶過去，在公司內部推動一些新系統或數位工具時，往往要花費很多力氣，不少資深同仁還是習慣傳統的作業方式，比較難認同科技帶來的幫助。趁這個時機點去推動，「他們就知道以前重視的人，現在就會得到好處；以前不重視的人，客戶在線上都沒有軌跡，現在就吃虧。」疫情爆發後，信義房屋專案經理以上的業務人員，使用App及官網資訊工具的頻次提高了20～30％。

至於早在疫情之前就已經推動的720度看屋，以及客戶能與房仲線上即時溝通的聊天App，從數據的變化上，也可以看出成果。本來怕麻煩，因種種原因不願拍攝720度照片的屋主，態度也趨於軟化，拍攝率和5個月前比，提升約20％。

信義房屋還透露另一項數據：與去年同期相比，2020年1～5月間，網路造訪人次約增加10％，留言次數卻大幅增加45％，這意味，用戶在線上看屋愈看愈仔細、愈看愈認真。

「這真的是一個很好的檢驗期，看我們在轉型的過程中準備好了沒有，也讓我感受到，不只要轉，還要轉得更快。」陳麗心表示，照目前的情勢看來，病毒會一直存在，「你打死都沒有想到，科技在這時間點有多重要！」

眼看疫情愈演愈烈，為了快速因應、維持組織運作順暢，「特別是需要和客戶大量接觸的業務端」，3月初公司便快速整理出「零接觸懶人包」，告訴業務人員在不能當面接觸客戶的情況下，有哪些工具可用、流程該怎麼走，讓業務不會害怕沒有客戶上門、業績掛零。

毛胚屋一秒變「理想的家」，3D建模將成看房服務標配

在總部實施分組WHF（work from home）的同時，招募新人計畫也未停止，不同的是，從集體大規模培訓改採小組制度，讓信義房屋的整體運作不至於停擺。

儘管在因應疫情的應變措施上，看似「合格過關」，陳麗心卻認為，以數位智能中心的立場來說，還是動作太慢。

拿已推出10年的720度線上看屋功能來說，即使幫屋主無償拍攝上架，普及率仍只有6成，主因是有些屋主覺得房子老舊，內觀不太好，拍了不見得對交易有幫助；另一方面，一個物件就算採光、格局都好，如果毫無內裝買方也可能受到內觀照片的影響，看不出其價值。

信義房屋向《數位時代》獨家透露，在籌備半年之後，接下來將在官網和App導入「DiNDON智能賞屋」功能，每個物件在實地全景拍攝時，就會同步進行AI（人工智慧）建模，自動生成2D和3D的格局圖；而在每個不同的空間中，包括客廳、臥房、浴室、廚房、陽台，也會根據空間大小和場地種類，由AI自動生成不同的裝潢風格及擺設，包括日式、後現代以及北歐家居三種風格。

換句話說，未來就算是一個毫無內裝的空屋，也能模擬成精心設計的「家」，讓用戶在線上看屋時，就充滿想像，也豐富了屋主在線上賣房的方式。「希望未來這會成為服務的標配，預期今年底，這樣的功能可以覆蓋到所有的物件。」

陳麗心觀察，每間公司都有自己的數位化過程，但不少人是這邊做一點、那邊弄一段，並沒有全部串起來，開發一項新服務、新流程或新的商業模式，她期待信義房屋能把O2O（線上到線下）整體串得更好外，未來透過AI，開發更多內勤和業務的AI功能，「有些東西是當你面臨考驗時，就看得出有沒有真功夫。」

責任編輯：林美欣

信義房屋數位轉型三大階段

1.累積客戶數位足跡

從官網和App記錄客戶線上看屋行為，並鼓勵客戶加入會員，即便不見面，也能維持服務頻次。

2.分析數據開發AI應用

數據經由分析計算，成為可預測客戶需求的有用資訊，並開發對內、對外的各式AI應用。

3.串起房市生態系

從買屋看屋，再到裝潢裝修，透過科技加持，建立完整生態系，讓品牌成為市場第一。

本篇文章引用自：自動生成2D、3D格局圖！後疫世代，信義房屋如何用AI建模衝成交率？

2019年信義房屋三則改編自社區服務的廣告引發討論，「紗窗篇」活潑描述長輩鄰里情感，「雨傘篇」則描述男女之間總是不期而遇的微妙情愫，「慶生篇」為現任屋主即將翻新老屋特別將當初的賣方找回，將簡單的情誼帶回到信義房屋的服務，消費者看來感同身受，這樣利用短秒數且以行動裝置為考量的影音廣告，在Facebook平台上全年的完整觀看率大幅提升，信義房屋抓住消費者依賴行動裝置的使用習慣，透過Facebook平台打造創意的個人化的體驗，成功提升消費者對品牌的喜好與印象，今（22）日獲選為「2019 Facebook最具影響力品牌」台灣TOP25之一，也是房仲業唯一獲獎的品牌。

信義房屋觀察發現，網路看屋服務越完善，物件瀏覽量、預約帶看量及成交時間表現都能好1倍以上，因此掌握趨勢，領先業界透過「圖像識別、深度學習等AI演算法自動3D建模」與「即時渲染」等新技術，率先推出「DiNDON智能賞屋」：強化「2D/3D空間圖」、新增「3D變裝」功能等線上賞屋服務，不僅可同角度、全方位對比原屋和變裝後的效果，更優化購售屋體驗與服務流程，預計年底信義房屋官網超過8成物件會套用此功能，可帶動網站訪次及流量成長7~8成、物件委託量增加2~3成，信義房屋AI應用大爆發，不止開啟消費者對家的想像，也正式啟動線上賞屋的新紀元。

台灣房仲業界首次運用AI人工智慧 推出「3D變裝」服務
「DiNDON智能賞屋」除保有過去「720度隨選隨看高畫質影像」優勢外，更推出「2D/3D空間圖」、「3D變裝」兩大特色服務，為台灣房仲業界首次運用AI演算法產生3D建模降低拍攝成本。「2D/3D空間圖」功能，以3D視野多角度檢視個別房間的相對位置，能迅速了解整體的空間概念，讓消費者身歷其境房屋的內部細節，快速瀏覽並篩選合適物件；而「3D變裝」功能，使用AI人工智慧去辨識計算牆的遠近、房間的尺寸、家具的位置，提供日式、北歐風及後現代三種風格的場景變裝，突破房屋既有現況的限制，立即看到房屋在不同變裝風格下的感覺，搭配量尺概算功能，在線上就能概知房屋內部的長寬高，節省找屋初期與屋主或房仲來回確認的時間。

從信義房屋官網透過智能賞屋 開啟您對家未來的想像
以往售屋若要建構物件的3D立體圖，必須使用設備昂貴的3D專屬相機，拍攝時每一個步伐都必須是拍攝點位，約30坪的空間，就要拍攝超過60分鐘，通常都是代銷的樣品屋、高總價中古屋或是大型商場才會選用；信義房屋數位智能中心副總經理陳麗心表示，這次推出的「DiNDON智能賞屋」，同樣的空間用一般單眼相機約20分鐘就完成拍攝，再透過圖像識別、深度學習等人工智慧演算法自動3D建模，以全景即時渲染，實現線上即時變裝圖預覽效果，預計今年底信義房屋官網內超過8成中古屋物件，消費者都可透過「DiNDON智能賞屋」，開啟對家未來的想像。

採用全新技術線上看房 樹立房仲業數位服務新標竿
統計信義房屋線上看屋使用者體驗的數據，2019第四季至2020年第一季，有拍攝720度互動看屋功能的物件，相較一般物件的瀏覽量多1.7倍、透過網站預約看屋的帶看量高出2.4倍、在網站上流通至成交的時間快1.2倍。陳麗心指出，一般買賣房屋到實際成交，通常需費時數月或半年以上，若屋況老舊或屋主自住不便隨時看房的物件，而無法看出房子的價值，就容易被買方忽略，現在透過「DiNDON智能賞屋」，消費者更能體驗到物件的內在美與價值，就能因而縮短購售屋時間，預期委託量、網站訪次及流量都可較以往有再次的成長。

信義房屋讓客戶用全新方式在網路看房，看到房子的未來，而將這份感受帶到線下，最後一哩路的關鍵，仍是實體門市房仲專業的服務，因此透過科技與數據的交互運用，洞察並掌握客戶需求，將再次拉高房仲業對數位服務的標準，成為線上賞屋服務的標準配備。

本篇文章引用自:信義房屋 領先業界推出「DiNDON智能賞屋」

2020年7月份市場研展月報

【今年 GDP 估 1.67%保 1 有望】

行政院 主計總處將今年經濟成長率由 2.37%下修至 1.76 %預料下半年經濟將逐步回升。行政院 主計長朱澤民表示：今年ＧＤＰ本來接近 3%，但疫情影響ＧＤＰ達 2.1 個百分點，政府紓困振興措施則可挹注0.9個百分點，因此再度下修今年ＧＤＰ，目前 「 保一 」 沒有問題 。 副主計長蔡鴻坤表示 2009 年金融海嘯全球ＧＤＰ負成長 1.7%台灣負1.6%。主計總處指出 今年ＧＤＰ下修，主因疫情衝擊民間消費，但我國防疫奏效，未採行大規模封鎖措施，且宅經濟需求激勵，加上國人減少出國 、 政府推動紓困及振興措施，有助抵銷部分衝擊。預測今年民間消費實質負成長0.24%為2009 年來最低，較二月預測下修1.82個百分點。

穆迪：台灣今年經濟成長0.2% 明年彈升至3.7%

【2020-07-01 /中央廣播電台】

國際信評機構穆迪表示，台灣製造業主要是出口導向型，在疫情爆發下，預計台灣今年經濟增長將急劇放緩到0.2%，但受惠於台灣海外公司不斷調整投資，以及電子產品出口需求逐漸恢復，台灣明年經濟成長將回升到3.7%。穆迪也指出，台灣貿易高度開放、加上與全球電子供應鏈和中國密切的貿易關係，使得台灣容易受到美中貿易戰的影響，在疫情期間，影響也可能加劇。不過，台灣正從貿易轉移中受益，主因為台灣與中國出口產品相似，並具高競爭和技術實力。

國泰金：估消費三倍券最高提振GDP約0.2%

【2020-06-22 /聯合報】

國泰金22日舉辦第2季台灣「經濟氣候暨金融情勢」發表會，對於政府發放消費三倍券影響，國泰金與台灣大學 合作計畫主持人徐之強教授表示，央行預估三倍券可推高GDP0.1%，台灣一年GDP大約近20兆元，經濟部若估有千億元的效應還保守一些，國泰金估消費券同樣可推升GDP約0.1-0.2%，國人未來可能把消費力道移到下半年，成長力道較大，有機會彌平上半年的負成長。同時國泰金公布今年經濟成長率預估值1.8%，較主計處預估的1.7%還樂觀。

資金派對  房市幸福來得太突然

【2020-07-03/工商時報】

今年第一季新冠肺炎來勢洶洶但雙北 、 台中建商老神在在 。 根據內政部資料：今年 Q 1 雙北開工量遠高於去年同期，宅數增加逾八成，開工面積更暴增九成以上，將近一倍，台中開工宅數和樓地板積也增加六到七成。根據內政部統計：今年第一季六都開工宅數達2.34萬宅，較去年同期增加 6300餘宅，增幅達 37%，開工樓地板面積合計達102 萬餘坪，也較去年同期增加36%。 六都以北市增幅最大，首季開工宅數 2656宅，較去年同期增加近九成 。

*歡迎下載完整檔案：https://www.an-sin.com.tw/Front_News_Content.aspx?id=347&type=2

引用自:安信建經官方xuite